고진성 <파인리지 모기지>

‘서브프라임(Sub-prime)’ 모기지란 신용(信用)이 좋지 않은 사람들을 대상으로 취급되는 모기지를 말합니다. 예를 들어 신용점수가 620점 이하일 경우 정상적인 모기지를 얻기가 불가능하며 또한 신용점수가 660점 이하일 경우 소득과 자산(다운페이, 클로징 비용 및 예비비)에 대
한 검증을 요구하게 되는데 이를 피하기 위한 대안으로 서브프라임 모기지를 선택하는 경우가 발생합니다.

서브프라임 모기지의 경우 일반 모기지와는 달리 매우 높은 이자율이 적용되며 또한 여러 가지의 착취적인 대출조항이 도사리고 있기 때문에 잘못하다가는 커다란 곤경에 빠질 수도 있습니다. 이처럼 이자율이 매우 높고 대출조항 역시 착취적이라면 소비자에게는 불리한 반면 서브프라임 모기지를 취급한 융자은행은 유리할 것으로 생각되기 쉽습니다. 그러나 이는 모기지가 제대로 상환되는 경우에만 가능하며 만일 모기지 상환이 불가능해지는 경우 소비자와 융자은행 모두 적지 않은 피해를 감수하여야 합니다.

이러한 상황이 서브프라임 모기지 시장(Subprime Market)에 현실로 드러나고 있습니다. 지난주 HSBC은행은 서브프라임 모기지의 문제로 인하여 106억 달러라는 엄청난 손실이 발생하였다고 발표한 바 있습니다. 미국에서 두 번째로 많이 서브프라임 모기지를 취급한 HSBC은행과 더불어 서브프라임 융자은행 중 3위를 차지하고 있는 New Century Financial의 경우에도 HSBC와 유사한 문제에 당면하고 있다고 합니다.
Center for Responsible Lending라는 연구조사기관이 1998년부터 2006년 3분기까지 취급된 6백만 개 이상의 모기지를 분석한 결과에 따르면 과거 2년 사이에 취급된 서브프라임 모기지중 5개중 1개가 주택차압Foreclosure)이 될 것이라고 합니다. 이는 향후 5년 동안 주택을 잃어버리게 될 사람이 무려 220만 명 정도에 달한다는 것을 의미합니다.

그러면 서브프라임 모기지에 있어 왜 이와 같은 심각한 문제들이 발생하고 있는 것일까요? 이는 다름 아닌 서브프라임 모기지를 취급하는 모기지 은행들이 지나치게 공격적인 마케팅을 통하여 무분별하게 모기지 융자를 취급하였기 때문입니다. 총 주택모기지중 서프프라임 모기지가 20%이상을 차지하고 있다는 사실은 이와 같은 모기지가 그동안 얼마나 광범위하게 취급되었다는 것을 말해주고 있으며 이로 인한 파장이 적지 않을 것이라는 짐작토록 해줍니다.

이와 같은 모기지에 있어 연체가 발생되는 이유는 여러 가지가 있을 수 있으나 그중 대표적인 것들은 다음과 같습니다.1)서브프라임 모기지들은 주로 변동모기지가 대부분인데 2/28모기지라고 하여 처음 2년 동안
은 높은 고정된 모기지이자율이 2년이 지난 이후부터는 매우 높은 변동이자율이 적용되며 이에 따라 상환부담이 급증됨.
2) 대부분 조기상환벌과금(prepayment penalties)이 부과됨.
3) 일반적으로 소득검증이 생략되어지며 부동산세금/주택보험에 대한 에스크로우가 요구되지 않음.

상기와 같은 서브프라임 모기지의 속성으로 인하여 신용상태와는 관계없이 모기지가 연체될 가능성이 매우 높아지게 됩니다. 즉 처음에는 신용상태가 좋지 않아 하는 수 없이 이와 같은 모기지를 얻었지만 결국에는 신용이 나빠서라기보다는 가혹하리만큼 높은 상환부담과 착취적인 대출약정으로 인하여 모기지연체가 발생한다는 다소 이율배반적인 상황이 발생하게 됩니다. 이러한 웃지 못 할 상황이 발생하는 것은 모기지가 무분별하게 마구 취급되었기 때문입니다.

즉 소득 등을 감안할 때 모기지를 제대로 감당할 수 없는 사람들조차도 무리하게 모기지 융자를 얻게 되고 그러다가 모기지 상환부담이 급증하게 됨에 따라 결국 모기지를 갚지 못하는 사례가 크게 늘어나고 있는 것입니다. 물론 서브프라임 모기지가 무조건 나쁘다는 것은 아닙니다. 그러나 높은 이자율을 부과하여 손쉬운 수익을 올리기 위하여 많은 사람들을 빠져나올 수 없는 상황으로 몰고 가는 것 자체가 심각한 문제가 아닐 수 없습니다.

이러한 유형의 모기지대출을 소위 착취적인 대출(Predatory Lending)이라고 합니다. 착취적인 대출이란 기본적인 복지의 근간을 해치는 융자(welfare-reducing provision of credit)로써 사람들을 부채의 덫에 걸리도록 하는 대가로 이익을 취하는 것입니다. 이러한 유형의 착취적인 대출을 일삼았던 융자은행들이 지금 적지 않은 대가를 치루고 있습니다. 그러나 이들 융자은행들은 일정한 손실을 감수하면 문제가 해결되겠으나 서브프라임 모기지를 얻은 후 진퇴양난에 빠진 사람들의 경우 별다른 해결책이 없다는 것이 매우 안타까운 현실입니다.
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