며칠 전 일간지에 모기지 페이먼트 연체에 대해서 언급이 되었는데 미국 주요 지역을 기준으로 부실 대출이 80%로 상승했다는 보고가 있었습니다. 이런 보고는 실질적으로 모기지 융자 은행에 직접적인 영향을 주어 최근 모기지 융자 은행의 융자를 구입하는 2차 융자 기관(Secondary Market)에서 부실한 고객의 대출은 구입을 꺼려하는 현상이 늘어났습니다.

이로 인해 많은 은행에서 주택 대출 융자 가이드라인이 지난해 보다 더 까다롭게 정하고 있습니다. 한 가지 예로 작년에는 100% 융자를 어렵지 않게 진행을 해드렸고 심지어 103% 로 클로징 비용까지도 융자를 해드렸으나 올해부터는 이런 ‘노 다운’ 융자를 받기 위해서는 고객의 충분한 검증 자료가 준비 되어야 될 것 같습니다.

한편 많은 고객의 페이먼트 연체가 늘어나고 있는 상황은 각 고객들이 융자 프로그램을 제대로 이해하지 못하고 초기 싼 이자에만 현혹이 되어 융자 프로그램을 선택한 이유가 큽니다. 몇 해 전 미국 역사상 유례가 없는 저 이자율 기간에 융자를 얻으시며 중장기 고정으로 융자를 얻으시지 않고 바로 몇 달치 월페이먼트를 적게 내려고 이자율이 좀 더 낮은 단기 고정 상품이나 또는 매달 마다 변동되는 상품, 심지어 최저 이자만 내는 옵션 ARM으로 원금이 늘어나 모기지 융자를 얻었습니다.

이런 고객분들 중에는 처음에 이자율이 4.75%로 시작해 매달 변동되는 모기지를 얻어 1년 만에 그 이자율이 2배 가까운 8.5%까지나 올라가 있는 고객도 있었는데 재융자를 하려고 보니 선납 벌금(Pre-Payment Penalty)을 3년 안에 재융자 할 경우 융자 금액의 2%를 내어야 하는 최악의 조건으로 융자를 얻었습니다.

아마 융자 프로그램을 제대로 이해하시면 싼 이자에만 의존 하시지 않았을 겁니다. 그럼 지난번 고정 모기지 융자 프로그램에 이어 30년 융자를 얻고 15년 융자나 20년 융자로 어떻게 원금 상환 기간을 줄일 수 있는지 정확히 알아보겠습니다.

간단한 예로 40만 달러를 6%로 30년 고정 이자로 융자를 얻으면 지난번에 말씀드린 것처럼 매월 2,398.20달러를 360순번(30년x2달)동안 내어야 됩니다. 360번 동안 꾸준히 내시게 되면 전체 원금 상황은 물론 40만 달러가 되고 이렇게 낸 이자는 원금보다 많은 46만3,354달러.10달러가 되고 전체 원금 이자 합이 무려 86만3,354.10달러가 됩니다.
비교로 똑같은 조건의 15년 고정 모기지는 월페이먼트가 3,375.43달러를 180순번 (15년 x 12달) 동안 내어야 됩니다. 이것을 15년 동안 진행을 하면 원금 상환은 40만 달러가 되고 이자는 금 보다 훨씬 적은 20만7,576.56달러를 내게 되며 원금 이자 지불 금액이 총 60만7,576.56달러가 됩니다.

이렇게 30년 고정 융자와 15년 고정 융자를 비교하면 30년 고정 모기지 융자의 아자 내시는 게 너무 아깝습니다. 하지만 15년 고정은 매달 $1000 정도 월페이먼트를 더 내셔야 되는 게 또 부담이 될 겁니다. 그럼 30년 고정 모기지 융자로 내시는 이자를 15년처럼 절약하는 방법을 알아보겠습니다.

30년과 15년 고정모기지를 6%로 얻었을 때 첫 달부터 페이먼트는 2,398.20달러/30yr과 3,375.43달러/15yr으로 977.23달러가 차이가 납니다. 그런데 이 월페먼트를 분석을 해보면 첫번째 순번30년 $2,398.20 = $399.20(원금) + $2,000(이자) : 밸런스 $399,600.80
15년 $3,375.43 = $1,375.43(원금) + $2,000(이자) : 밸런스 $398,617.69
이처럼 이자가 동일하게 2,000달러가 나왔습니다. 이자가 2,000달러로 똑같이 나온 것은 30년 15년 모두 40만 달러를 연이자 6%로 12달 나눠 내는 것으로 빌렸기 때문에 첫 달의 이자가 40만 달러x6%/12 = 2,000달러입니다. 다른 것은 40만 달러를 30년 상환으로 갚아야 되기 때문에 30년 고정은 원금 상환이 399.20달러로 시작하고 15년은 첫 달부터 1,375.43달러씩 갚아 갑니다.

두번째 순번 30년 $2,398.20 =$400.19(원금) + $1998.01(이자) 15년 $3,375.43 =$1,382.31(원금) + $1,993.12(이자) 두번째 순번부터는 30년, 15년 모두 월 페이먼트는 첫 번과 동일한데 내는 이자와 원금에 차이
가 있습니다. 30년 고정의 이자 산출은 40만 달러에서 첫 달 원금 상환 399.20달러를 뺀 잔금(밸런스)의 이자가 됩니다. 즉,$399,600.80(첫번째 밸런스) x 6% /12 = $1,998.01 이고 동일한 방법으로 15년은$398,617.69(첫번째 밸런스) x 6% /12 = $1,993.12 입니다.
이렇게 30년은 이자가 두번째 순번에서 약 2달러가 줄어들고 이 금액이 원금으로 늘어나는데15년은 두번째 순번부터 무려 7달러 정도가 줄어들고 이것에 또한 원금으로 더해져 나갑니다.

한번 더 강조할 것은 고정 모기지 융자의 원리는 이자율이 고정된다는 것 이외에 월페이먼가 고정이라는 말입니다. 하지만 월페이먼트 고정이란 말이 원금을 더 내는 것을 문제 삼지는 않는다는 겁니다. 이것을 이해하기 위해 예를 들면 상기 30년 고정 모기지로 월 2,398.20달러를 내시는 고객이 1년 동안 똑같이 월페이먼트를 내다 연말에 어떻게 목돈이 생겨서 10만 달러를 원금 상환을 했다고 합시다.

이 고객은 1년 동안 총 낸 페이먼트는 2만8,778.40달러이고 이중 4,912.01 달러를 내고 남은 밸런스가 39만5,087.99달러입니다. 고객이 원금을 10만 달러를 갚았으니 남은 밸런스는 29만5,087.99달러가 됩니다. 10만 달러를 갚아도 고정 모기지 융자 이므로 다음 달 월 페이먼트는 변함없이 2,398.20달러로 동일하나 922.76달러(원금)+1,275.44달러(이자금)로 차이가 있습니다.

여기서 가장 중요한 것은 이렇게 1년 뒤 10만 달러 원금 상환을 했을 때 남아 있는 밸런스 29만5,087.99달러의 169번으로 건너뛴다는 겁니다. 이 경우 1년 뒤 13번째 순번에서 바로 169번째 달 페이먼트로 건너뛴다는 겁니다. 그래서 남아 있는 융자 상환 연수를 알기 위해선 총360에서 169번을 빼니 191이 남았고 이것을 12달로 나누면 약 16년 만 더 상환하면 융자가 끝난다는 겁니다. 1년 뒤 10만 달러 원금을 상환해서 13년을 절약했고 이자는 무려 27만4,583달러나 절약할 수가 있습니다.

한 가지 더 재미있는 것은 상기 30년 고정 고객이 한 15년 동안 잘 페이를 하다 15년 뒤에 10만 달러를 상환했다고 하면 이때는 고작 5년 정도 상환 기간이 단축되고 이자율 절약도 7만4,957달러에 불과 합니다. 그 이유는 15년 즉 180번 순번에 왔을 때는 똑같은 페이먼트지만 원금이 매달 1,000달러 정도 갚아져 가고 있는 상태 입니다.이처럼 30년 고정 융자를 얻은 고객이라도 월페이먼트를 매달 15년 상환액인 3,375.43달러씩 내게 되면 15년 즉 180순번으로 모기지 융자 상환이 끝납니다. 물론 15년 고정의 이자율은 30년 보다 약간 저렴합니다.

상기 내용을 그래프나 표를 보고 설명 드리면 이해가 더 쉬우며 필자는 모기지 융자 고객에게 선물로 모기지 융자 순번표를 드리며 누구나 쉽게 현재 갖고 있는 모기지 융자가 상태가 어떻고 원금 얼마를 더 냈을 때 몇 년을 절약하고 이자는 얼마를 절약할 수 있을지 고객이 스스로 확인 할 수 있도록 도와 드립니다.Peter Kwak, Sr Loan Consultant
C/P-(917) 696-3727, NY-(631) 501-4105, NJ-(201)947-0267
e-mail address: dkwak@mandtbank.com & peterkwak@gmail.com
www.peterkwak.com