신현근 Archer Capital 모기지 은행 부행장

매도인 금융(Seller Financing)이란 매매 계약의 클로징 때에 매수인이 매매 대금의 전부 또는 일부를 나중에 지급하기로 하고 부동산 등 그 거래의 목적물을 이에 대한 담보로 매도인에게 제공하는 금융 거래를 말합니다. 매수인이 매매 대금의 전부를 자기 자금으로 지급하는 순수한 형태의 현금 거래와 매매 대금의 일부를 자기 자금으로 지급하고 나머지는 융자 기관 (Institutional Lenders)으로부터 받은 모기지 융자금으로 지급하는 일반적인 현금 거래 모두가 매도인 입장에서는 실질적으로 전액을 현
금으로 지급받는 현금 거래에 해당합니다. 이러한 현금 거래의 경우와 대조적으로 매도인으로 부터 금융을 받아 거래를 성사시키는 매도인 금융을 부동산 거래를 중심으로 알아봅니다.

1. 인식의 변화
과거에는 매도인금융이 일부 매수인이나 부동산 중개인이 매도인을 속여 부당한 이득을 취하는 수단으로 남용된 적이 있었으며, 이러한 인식 때문에 정당한 필요가 있는 매수인도 이를 매도인에게 요구하기 어려웠습니다. 그러나 요즈음에는 이러한 과거의 폐해는 거의 사라졌으며 매도인과 매수인의 합리적인 이해가 일치하는 경우에 서로에게 큰 도움이 되는 금융 수단으로 이해되고 있습니다. 특히 부동산 시장이 침체되어 있는 시기나 지역에서는 그 활용도가 높아질 수 있습니다.

2. 매도인 금융의 형태
가장 흔한 형태의 매도인 금융은 2차 모기지입니다. 예를 들어 매수인이 5%의 다운으로 집을 살려고 하는 경우에 다른 모기지 융자 기관으로 부터 80%의 1차 모기지를 얻고 매도인으로 부터 15%의 2차 모기지를 얻는 경우가 이에 해당합니다. 활용도가 상대적으로 적지만 매도인 금
융이 1차 모기지의 형태로도 이루어집니다. 즉 매도인이 어떻게든 부동산을 신속하게 처분하고 싶은 경우나 정기적이고 안정적인 이자 수익을 얻고자 하는 경우 등에 매도인이 다운금액을 제외한 나머지 금액 전체에 대하여 1차 모기지를 설정하고 매매를 클로징 하는 것을 볼 수 있습니다.

3. 매도인 측의 수요
3.1. 부동산 시장이 침체되어 있는 상황에서 매도인이 신속하게 또는 좋은 가격으로 부동산을 처분하고자 하는 경우에는 매도인 금융이 매수인에 대한 유인책으로 이용될 수 있습니다.

3.2. 주택 등 부동산을 오랫동안 보유하여 모기지를 이미 완납하였거나 모기지 잔액이 아주 소액인 경우에 이 부동산의 소유자가 큰 금액의 현찰을 일시에 모두 받는 것보다는 앞으로 정기적으로 매월 일정한 금액을 받고자 하는 경우를 볼 수 있습니다. 특히 은퇴한 분이나 은퇴가 가까운 분들에게는 이러한 형태의 수입원이 매력적일 수 있습니다. 매수인이 제시하는 이자율이 매도인이 받을 현찰을 정기 예금이나 일반 예금 등에 투자하는 것보다 유리하다고 판단하는 경우에는 매도인이 이를 받아들일 수 있을 것입니다.

3.3. 부동산 자체에 문제가 있어서 일반적인 융자 기관으로 부터 융자를 받기 어려운 경우에 매도인이 금융을 제안하는 경우를 볼 수 있습니다. 예를 들어 건물의 유지 상태가 매우 나쁘거나 오염 등 환경 문제가 있는 경우를 들 수 있을 것입니다. 이러한 경우는 매수인에게 매우 위험한 경우이므로 매수인이 매우 신중해야 할 것입니다. 이때에는 금융 보다는 그 부동산 을 사는 것이 올바른 투자인지를 먼저 검토해야 할 것입니다.

4. 매수인 측의 수요
4.1. 일반적인 융자 기관으로 부터 모기지 승인을 받기 어려운 매수인에게는 매도인 금융이 매우 큰 도움이 될 것입니다. 신용 상태가 악화되어 있거나, 현재 일시적으로 직장이 없거나 보고된 소득이 충분하지 않은 경우 등에는 매수인이 융자를 얻기 어렵습니다. 이처럼 어려운 처지에 있는 소비자를 주된 고객으로 하는 서브 프라임 렌더들이 적극적으로 융자에 나서고 있지만 이러한 렌더의 심사 기준에도 맞지 않는 소비자들이 있습니다. 또한 이러한 렌더들도 프라임 렌더에 비하면 상당히 완화되어 있지만 아직도 일정한 자격 요건과, 정형화된 검증 절차 및 서류를 요청합니다.

이에 비하여 부동산 매도인은 구체적인 사정에 합당한 자격 심사를 할 수 있으며, 몇 가지 서류만으로도 융통성 있게 거래 여부를 결정합니다. 최근에 고가의 주택을 매입한 외국인이 매도인 금융을 이용하여 클로징하는 예를 볼 수 있었습니다. 신분, 수입과 직장 등의 요건 때문에 전통적인 모기지 융자 기관에서는 비슷한 조건의 융자를 얻기 어려운 경우였습니다. 특히 침체된 부동산 시장에서 팔기 어려운 부동산을 소유하고 있는 매도인은 매수인이 융자 금액을 갚을 의사와 실질적인 능력이 있다고 판단하면 신속하게 거래를 성사시킬 수 있을 것입니다.

4.2. 매도인 금융이 매수인이 일반 융자 기관에서 융자를 얻을 때 받을 수 있는 것보다 좋은 조건을 갖춘 경우에는 매수인이 이를 선호할 것입니다. 보통 은행 등의 모기지 융자 기관은 예금 금리보다 2% 에서 5% 포인트 정도 높게 모기지 이자율을 결정하므로 매도인은 이러한 모기지 융자 기관의 이자율보다 낮은 이자율을 매수인에게 허용하면서도 보통 정기 예금이나 저축성 예금을 통하여 얻을 수 있는 것보다 더 높은 수익을 올릴 수 있습니다. 그러므로 이러한 경우에는 매도인이나 매수인 모두가 혜택을 보는 이상적인 거래가 될 수 있습니다.

이처럼 매수인은 이자율에서 이익을 볼 수 있을 뿐만 아니라 전통적인 모기지에서는 요구하는 모기지 신청비, 감정비, 포인트, 심사비, 서류 작성비 등을 절약할 수 있어 큰 도움을 받을 수 있습니다. 또한 매수인은 초기 단계에서의 부담을 줄이기 위하여 이자나 월불입금이 없는 2차 모기지를 협의해볼 수도 있을 것입니다. 몇 년 후에 일시불로 2차 모기지를 갚는 형식입니다. 이러한 제안은 보통의 시장 환경에서는 매수인이 시가보다 높은 가격을 제시하지 않는 한 받아들여지기 어려운 것이지만, 매수인을 거의 찾을 수 없는 침체된 시장에서는 매도인의 사정에 따라서는 높은 가격을 제시하지 않더라도 받아들여질 수 있을 것입니다.

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