한인부동산협 임원진이 보는‘2007 부동산 분야별 전망’

“봄·여름부터 판매량·가격 활기띨 것”

2007년에는 부동산 경기가 본격적인 회복세에 들어설 것으로 전망되고 있다. 그동안 관망세에 있던 바이어들이 마켓으로 돌아오면서 분야별로 차이는 있겠으나 봄이나 여름께부터는 판매량과 가격이 다시 오름세를 보일 것이란 예상이다. 남가주 한인부동산협회 에드워드 구 회장 등 임원진으로부터 올해 부동산 분야별 전망을 들어본다.


< 상업·사업 리스 >
▲ 에드워드 구 (협회 회장, 센트럴 프라퍼티 공동대표>

아직‘셀러 마켓’리스기간 고려를

상업 및 사업체 부동산의 리스 분야는 아직도 건물주 마켓이라고 볼 수 있다. 리스 가격과 기간을 설정하는데 몇 가지 변수가 있다. 같은 샤핑몰이나 오피스 건물이라도 앞이나 뒤냐, 1층이냐, 3층이냐 등의 위치에 따라 가격이 달라진다. 특히 사업체 분야별 특성도 무시할 수 없다. 몰의 경우 보통 10년 리스를 주지만 주인이 바뀌어도 새 리스를 주지 않는 경우가 많다. 지역별 특성도 있는데 LA 다운타운 창고의 경우 단기 리스가 대세를 이루고 있다. 오피스의 경우 3년 리스와 5년 리스를 합친 ‘3+5’ 리스가 인기를 끌고 있다. 다운타운 지역은 ‘1+1’ ‘2+2’ ‘3+3’ 리스도 있다. 테넌트 입장에서는 랜드로드와의 협상을 통해 최대한의 ‘TI’(Tenant Improvement)를 이끌어내는 것이 중요하다. 랜드로드가 테넌트에게 제공하는 TI는 페인트와 카펫 등을 비롯, 협상에 따라 스퀘어피트당 10~15달러를 받을 수 있다.

< 아 파 트 >
▲ 크리스 엄 (협회 이사장, 벤처 커머셜 공동대표>

대형 멀티 유닛 거품빠져 매력적

지난 몇 년간 한인들의 아파트에 대한 인기가 예전 같지 않았던 것도 사실이다. 그러나 아파트 가격도 거품이 빠지면서 한인 투자자들이 다시 몰리고 있다. 그동안 한인 투자자들이 주로 몰렸던 소규모의 멀티유닛 아파트(2~4유닛)의 경우 아직도 고평가된 측면이 많다. 그러나 8, 12, 16유닛 등의 대형 멀티유닛 아파트의 경우 좋은 가격의 매물이 많이 나오고 있다. 수익률(cap rate)도 6~8%대에 이르고 있다. 지역적으로는 LA 한인타운보다는 타 지역에 눈을 돌리라고 권하고 싶다.
대형 아파트의 경우 유대인을 비롯한 주류 부동산 투자그룹이 독식을 하고 있어 안타까운데 한인들도 개인보다는 자금을 모아 구입해야 할 것이다.

< 콘 도 >
▲ 문숙현 (협회 부회장, 센트럴 프라퍼티 공동대표>

대기수요는 충분 구입하기에 적기

지난해 LA 한인타운 콘도 경기는 지난 몇 년간의 가파른 성장세에 이어 잠시 숨고르기에 들어갔다. 그러나 올해부터 바이어들이 다시 돌아오면서 매매가 다시 활기를 띨 것으로 보인다.
기존 한인 이민자 외에도 한국 투자자, 유학생, 기러기 가족 등 대기 수요는 엄청나다. 해외 투자나 해외 송금에 대한 규제가 풀리면서 한인타운 콘도는 이들의 제1차 투자대상이다.
신규 신축도 다시 활기를 Elf 것으로 전망된다. 많은 바이어들이 LA 한인타운 내 R3, R4 조닝의 콘도용 부지를 찾고 있다. 신영건설이 윌셔와 호바트에 건설하고 있는 고층 콘도나 윌셔와 후버에 건축될 콘도 등의 대형 프로젝트들은 LA보다는 오히려 한국에서 분양이 더 활발하다. 바이어 입장에서도 구입하기에 좋은 시기이다.

< 주 택 >
▲ 케이티 김 (협회 부이사장, 뉴스타 부동산 부사장>

관망했던 바이어 켓으로 돌아와

올해 주택 경기는 관망세에 있던 바이어들이 마켓으로 돌아오면서 거래량이 증가하고 가격도 하반기부터는 상승세로 돌아설 것이란 전망이 대세를 이루고 있다. 특히 모기지 이자율이 지난 40년간 최저 수준을 유지하고 있어 바이어들을 마켓으로 끌어들이는 주요 원인으로 작용하고 있다. 지난 90년대 초 부동산 폭락의 가장 큰 원인은 높은 모기지 이자율과 실업률 등의 외적 요인이었다. 이같은 상황이 현재는 존재하지 않는다. 콘도와 마찬가지로 주택 경기도 한국에서의 투자자와 구입자가 증가하는 것도 한인 주택 시장 경기에 긍정적인 요소로 작용할 것이다. 사실 한인 주택 시장의 경우 실수요 바이어들의 수요는 건실한 편이다. 판매는 줄었지만 가격은 크게 하락하지 않았다.

< 사 업 체 >
▲ 콜비 조 (협회 대외협력위원장, 옴니 인베스터먼트그룹 대표>

식당매매는 꾸준 한국 투자 감소세

사업체 매매는 부동산, 주택 매매와 상관없이 꾸준한 면을 보여 왔다. 최근 부동산 경기에 따라서 거래가 조금 줄어들기는 하였으나 생업에 관련되어 있기 때문에 봄부터 다시 활기를 띨 것으로 예상된다. 올해는 지난해의 추세를 따라서 일식 스시와 마끼 식당의 거래가 활발할 것으로 본다. 전통적인 식당과 리커는 매매가 꾸준하다. 미국 경기와 상관없이 한국에서 유입되는 투자 이민, E-2비자 등은 조금 감소하는 추세이고 호주나 캐나다로 많이 간다. 대신 투자액이 많은 한국의 프랜차이즈 식당들이 LA에 분점을 열거나 장소를 물색하고 있다. 이름을 빌려주는 것이 아닌 한국 본점이 직접 투자하는 형식이 많은 것도 새로운 추세이다. 한인타운에 고집하기 보다는 타지역에서 타인종의 사업체를 인수하는 한인들도 적극 늘고 있는데 긍정적 변화다.

<정리: 조환동 기자·사진 진천규 기자>