한주희 부동산 컨설턴트
2007년 1월15일 한국의 재정경제부는 치솟는 원화(KRW)의 환율 절상속도가 계속적으로 오르
고, 이로 인한 국내산업의 피해가 커짐에 따라, 개인과 기업의 해외자본 투자활동에 있어 기존
의 투자한도액과 이에 따른 각종의 투자 사전 절차를 크게 개선한 정책을 발표하고 올 3월부터
시행에 들어갈 것임을 예고하였습니다.
아시다시피, 한국은 IMF를 겪으면서 외환의 보유를 절대 절명의 목표로 삼고, 외국인의 국내
자본투자를 활성화 시키고, 해외 반출 외환을 철저히 막는 정책운영 결과와 그동안 환율의 안
정으로 수출이 급속히 증가하고 연이어 무역의 흑자규모도 대폭 늘어나는 등 산업경제의 성과
가 세계4위 규모의 외환보유고(현재 2,400억 달러)를 보유하면서, 이제는, 과도한 달러보유가 경제 전반의 급속한 부실화를 유발시키는 주된 요인으로 뒤바뀌어 나타났습니다.

급기야 일본 엔화 대비 미 달러화의 환율절상 속도보다, 또는 여타 경쟁국 통화의 미 달러화 대비 절상 속도보다 더 급격한 속도와 폭으로 절상이 됨으로서, 수출 채산성 악화를 걱정하는 단계를 넘어, 국내 주력산업의 경쟁력 약화와 채산성의 부실화는 국가 경제적 측면에서도 무시
할 수 없는 처지로 몰렸습니다.더구나, 국내 부동산시장의 과열화를 가라앉히고, 해외투자로 돌리면서 자연히 국내부동산시장의 안정도 바라볼 수 있는 경제 적 효과를 기대하면서, 국내 보유외환을 공격적이고 선도적으
로 해외에 투자할 수 있게 문호를 대폭 개방하게 되었고 이번 정부의 발표는 그동안 해외투자 외환개방의 폭과 정책의 내용은 가히, 충격적인 사항이라고 아니할 수 없는 정도입니다.

5~6년 전 부터 국내거주 한국인들이 북미주 부동산시장의 급속한 성장을 발판삼아, 각종의 불법과 탈법 행위를 하면서까지 미국 서부지역은 물론, 동부와 남부 지역등지의 부동산을 마구 사들이면서 부터,.. 캐나다의 밴쿠버와 토론토 등지의 부동산등을 구입하면서 당시 정부는 개인 해외 부동산 투자용 외환반출은 30만 달러로 고정시키고 여기에다 각종의 규제를 가하다보니 “법은 잠자는” 이중적 현상이 나타나면서, 해외의 부동산취득은 “안하면 바보고 하면 범법자”인 상황에 있었습니다.

뒤늦게 정부는 현실적인 타협을 내놓으면서 50만 달러, 100만 달러 이어서 2007년 3월을 기해 ① 개인의 해외 부동산 투자 한도액을 300만 USD 로 대폭 상향조치를 비롯하여, ② 금융 투자 상품인 해외펀드 상품의 수익에 대한 조세권을 대폭 개선하여, 해외 주식 투자로 벌어들인 소득에 대한 양도소득세의 3년 한시적인 비과세조치 ③ 한국 내의 자산운용사 (자산운용사라는 명칭이 투신운용사나 증권거래법상 있던 자산운용사<투자일임 업 등록한 회사> 의 상위 개념이라 보면 됨. 타인의 자산을 위탁받아 운용하여 수익을 돌려주고 수수료를 받는 회사는 다 자산운용사다.) 의 해외현지법인(50% 이상 자본출자) 의 펀드설정액 90%한도에서 한국 내 판매
가 허용되고, 해외의 자산운용사의 펀드상품 의 국내 판매를 위한 자산규모를 현행 3조원에서 1조원으로 크게 낮추게 되어 해외의 자산운용사의 국내 영업활성화 조치를 취했습니다.

④ 무엇보다도 개인이 해외 부동산 투자 한도액을 현행 100만 USD에서 300만 USD 로 크게 허용하는 대폭적인 규제완화 조치를 취했습니다. 특히, 정부는 경제협력개발기구(OECD)가입국 중 유일하게 해외 부동산취득에 대한 제한조치를 취하는 국가로 남아있는 현실을 감안 2008년부터는 개인이 해외 부동산취득을 위한 투자 한도액 제한을 완전 철폐키로 하여, 명실상부한 해외부동산 투자자유화의 시대로 본격 진입 하였다는 것이 정부 이번조치의 특징입니다. 또한 ⑤ 자산운용사 리츠(REIT’s)를 통한 해외 부동산 투자 활성화 조치도 포함되었으며 자산운용사의 리츠(REIT’s)사업을 지원하기 위해 특수목적회사를 설립하는 데 있어 재정경제부에 신고토록 한 것을 은행에 신고함으로서 가능하도록 제도개선조치를 취한 바도 한국의 투자자가 금융기관을 통한 해외 부동산 신탁상품에 간접 투자 하는 길도 열어놓아 명실상부한 해외부동산상품에 투자하는 여타 제도적 제한을 대폭 풀어준 것도 이번 정부조치에 담아있는 내용입니다.

이러한 정부의 조치를 취하게 된 근본원인은 앞에서도 말씀드렸다시피 오르기만 하는 KRW의 환율불안정을 극복하겠다는 것이 최대 목적으로 나타난 결과이고 보면, 혹시 정부가 원화의 안정여부에 따라 또는 한국경제의 안정여부에 따라, 수시로 외환의 해외 투자정책이 변경될 가능성이 있는가 하는 것인데 분명한 것은 그런 가능성이 없다 할 수 없을 것이고 보면 올해와 내년의 해외 부동산 투자시장은 크게 성장할 것이고 더불어 국내 부동산업계도 해외 부동산 유통시장에 많은 진출이 있을 것이라 예상은 됩니다.

그런 가운데 해외(특히 미국과 캐나다)의 한인 부동산 관계자들은 이번의 한국 정부조치에 또 다른 사업기회라 보면 될 것이지만 그렇다고, 아무런 준비 없이 한국 내 투자자를 모집한다거나 자신만의 부동산 상품만을 판매 하고자 독자적 한국시장 개척은 오히려 역효과를 불러올 수 있는 위험도 있고, 따라서, 마케팅에 대한 구체적 프로그램 개발과 한국 내 협조적 파트너와의 확정된 영업력을 확보하는 것이 한국에서 해외 부동산을 투자하고자 마음을 갖고 있는 고객에 대한 적극적 접근 방법임을 다시금 확인시켜 드리고자 합니다.

consulod@empal.com Tel: 82-2-554-6040 , Cell : 82-16-303-5949.