고진성 파인리지 모기지

대부분의 사람들이 자신의 신용을 잘 관리한다고 생각하고 있으나 실제로는 그렇지 못한 것으로 나타나고 있습니다. 예를 들어 85%이상 되는 사람들이 신용카드 등을 신중하게 사용하고 있다고 말하지만 신용점수(FICO)가 650점 이하인 경우가 25%가 넘는 것으로 나타나고 있습니다.

이처럼 많은 사람들이 신용을 잘 관리하고 있다고 생각하는 반면 실제로는 이와는 다른 결과를 나타내고 있다는 것은 자못 흥미로운 사실입니다. 이는 미국에서 신용이 중요하다고 생각은 하고 있으나 실제로 신용관리에 소홀하다는 것을 의미합니다. 갤롭 설문조사에 따르면 어떤 변
수들이 신용점수에 영향을 주는지에 대하여 잘 알고 있다고 응답한사람은 41%에 불과하며 43%에 해당하는 사람들은 문제가 발생하였을 경우에나 비로소 자신의 신용상태에 대하여 관심을 갖게 된다고 하니 이처럼 발등에 불이 떨어져야지 그제야 문제의 심각성을 깨닫는 상황입니다.

그러면 신용관리에 있어 반드시 알고 있어야 할 사항들은 어떤 것들이 있을까요?첫째, 신용점수의 35%정도는 상환기록에 의하여 영향을 받게 됩니다.신용점수(Credit Score)는 미래상환능력을 가늠하기 위한 수치입니다. 즉 신용점수는 향후 90일동안 모기지 상환을 하지 않을 가능성에 대하여 측정합니다. 미래를 예측하기 위해 사용되는 방법 중 가장 좋은 방법은 과거를 돌아보는 것입니다. ‘과거를 묻지 마세요’라는 유행가 가사가
있지만 신용점수는 과거를 반드시 묻습니다.

만일 지금 당장 청구서를 지불하기 힘들다면 내일 역시 이를 감당하기가 어려울 것이며 아무리 계산이 분명한 사람이라 할지라도 직장을 잃어버
리거나 이혼을 하거나 또는 건강상의 문제가 발생하는 등 예측할 수 없는 일들이 발생할 경우 적기에 돈을 갚을 수 없는 상황이 생길 수 있습니다. 또한 만일 이번 달에 상환하지 못했다면 다음 달에도 상환하지 못할 가능성이 많습니다.

바로 이러한 이유 때문에 과거의 상환기록이 신용점수에 결정적으로 영향을 끼치는 것입니다. 이는 또한 그동안 상환을 제대로 하지 못하였다할지라도 지금부터 밀린 빚들을 적기에 상환해 나간다면 시간이 경과됨에 따라 신용점수는 점차적으로 나아질 것이라는 것을 의미하기도 합니
다. 따라서 매월 적기에 돈을 잘 갚게 되면 자연스럽게 신용점수가 향상되어질 것입니다.

둘째, 신용점수의 30%정도는 얼마나 많이 빌렸느냐에 영향을 받게 됩니다.
이는 신용카드의 잔액을 낮게 유지하는 것이 매우 중요하다는 것을 말해 줍니다. 소위 신용가용율(credit utilization rate)이라고 하여 현재 가용신용한도대비 실제로 빌린 금액의 비율을 계산하는데 일반적으로 한도대비 35%가 초과될 경우 신용점수에 부정적인 영향을 미치게 됩니다.
따라서 가능한 35%미만을 유지하여야 할 것입니다.

셋째, 신용점수의 10%-15%정도는 얼마나 오랫동안 신용기록을 가지고 있는지 최근 신용조회를 한 숫자 등에 영향을 받게 됩니다.한번 신용조회를 하는 경우 신용점수에 영향을 미치지 않으나 이후 신용조사 1회당 신용점수는 3-5점이 떨어지게 됩니다. 그러나 신용기간이 짧거나 단기간 내에 지나치게 자주 신용조회를 할 경우 신용점수에 대한 부정적인 영향은 증폭됩니다.

넷째, 다양한 신용기록(예: 학자금융자, 신용카드, 모기지 부채)을 가지고 있는 경우 신용점수에 긍정적인 영향을 미치게 됩니다. 이는 다양한 형태의 신용을 잘 관리하는 사람들이 덜 다양한 신용을 가지고 있는 사람들에 비해 신용리스크가 적기 때문입니다. 따라서 신용상태가 좋기 위해서는 각각의 형태에 따라 다양한 신용기록을 가지는 것이 바람직하며 이와는 상관없이 사용하지도 않는 신용카드를 무조건 새롭게 얻은 것은 현명한 방법이 아닙니다. 따라서 신용점수에 직접적으로 영향을 끼치는 변수들에 초점을 맞추어야 하는데 이는 바로 (i) 제때에 늦지 않고 상환을 하는 것 (ii) 신용카드의 밸런스는 가급적 낮게 유지하는 것 그리고 (iii) 반드시 필요한 경우에만 새로운 신용계좌를 얻는 것입니다.

이와 더불어 신용점수가 산정될 때는 여러 가지의 변수들이 동시에 감안됩니다. 예를 들어 새로운 신용 크레딧 라인을 개설할 경우 신용점수가 낮아지게 될 것입니다. 그러나 신용기록이 거의 없는 사람의 경우 이는 오히려 신용점수를 향상시키는 변수로 작용할 수 있습니다.그러나 대부분의 경우 신용점수를 높이려고 일부러 또다른 신용계좌를 개설하는 것은 실제로 그렇게 될 가능성이 없다는 측면에서 바람직하지 않습니다. 그러면 높은 이자율의 신용카드에 있는 밸런스를 낮은 이자율의 카드로 옮기게 될 경우에는 어떻게 될까요?

이경우 신용조사기관은 얼마나 이자율이 낮아지는 것이냐에 대하여 알 수가 없고 상관도 하지 않으며 따라서 보편적인 경우보다 더 자주 융자를 얻으려는 것으로 간주하기 때문에 거의 대부분 신용점수가 낮아지게 될 것입니다.