<문> 부당하게 등기된‘Mechanic’s Lien’삭제 방법

<문> 약 1년 전 건축업자를 고용하여 주택수리를 하던 중 의견차로 건축업자가 공사를 일방적으로 중단하고 소식이 끊겼습니다. 실제 공사는 3분의1도 진행되지 않았지만, 공사대금은 이미 절반 이상을 지불한 상태였습니다. 할 수 없이 다른 건축업자를 고용하여 나머지 공사를 마치게 되었고, 처음 견적보다 훨씬 더 많은 비용을 지불하게 되었습니다.
최근 낮은 이자율로 인하여 재융자를 하려는데 첫째 건축업자가 저희 집에 미지불된 공사대금을 위한 ‘Mechanic’s Lien’이라는 것을 설정해 등기한 것을 발견했습니다.
어떤 통보도 없었고 오히려 공사대금을 환불 받아야 하는데 억울한 생각이 듭니다.
건축업자와는 연락도 되지 않는데, 부당하게 설정된 Mechanic’s Lien을 삭제하는 방법은 없는지요?

<답> 건축업자나 부동산 수리를 위하여 제공된 건축 재료상, 공사담당자를 보호하기 위하여 발생한 제도가 바로 Mechanic’s Lien이라는 것이며, 이는 각 주의 헌법으로 보장될 만큼 중요한 권리중의 하나입니다. 이런 제도는 건축업자나 시공자를 보호하기 위한 목적도 있지만, 한편으로는 부당한 동기나 목적을 가지고 이런 제도를 남용하는 사람들을 방지하기 위하여 엄격한 절차상의 조건들을 요구하고 있습니다.
공사대금을 받지 못한 건축업자는 공사 건물과 건물주를 명시하여 Mechanic’s Lien을 설정할 수 있지만, 등기한 날로 부터 90일 이내 해당지역의 법원으로 부터 정당한 권리가 있다는 확인 판결을 받아야 유효하며, 그렇지 않을 경우 Mechanic’s Lien 자체는 무효가 되게 됩니다.
이때 직면하는 문제점은 Mechanic’s Lien 자체가 무효가 되더라도 등기상에 존재하는 Mechanic’s Lien을 삭제하기 위해서는 공사업자가 자발적으로 삭제 신청을 해주던지 그렇지 않으면, 건물주가 법원에 삭제 명령을 신청하여 판결을 받아서 등기해야 하는 번거로움이 있다는 것입니다.
물론, 부당하게 Mechanic’s Lien을 등기한 상대방에 대해서는 소송비용과 번호사비를 포함한 손해배상을 청구할 수 있지만, 복잡하고 번거롭기 때문에 곤란을 겪게 됩니다.
등기상에 나타난 주소로 건축업자에게 연락을 해보고, 대답이 없다면 Mechanic’s Lien 무효소송을 해야 하는데, 전문변호사에게 의뢰를 하시는 것이 현명한 방법이라 하겠습니다.


<문>상가 건물 구입시 주식회사와 공동 명의 등기 가능한지

<문> 세 사람이 동업으로 설립한 주식회사 명의로 상가 건물을 구입하려고 합니다. 자금이 부족하여 새 투자자가 합류하기로 하였는데 저희 주식회사와 공동소유로 등기를 해달라고 요구합니다. 제가 듣기로는 주식회사와 개인이 동일 건물을 공동소유하는 것이 불가능하다고 들었는데 어떠한 형태의 소유권에 해당하는지 조언을 부탁드립니다.

<답> 일반적으로 부동산 소유권을 등기하는 데에는 크게 4가지 방법이 사용됩니다. 첫째는 Community Property(C/P)이고, 둘째는 Joint Tenancy(J/P), 셋째는 Tenancy in Common (TIC) 넷째는 Tenancy in Partner ship(TIP)을 예로 들을 수 있습니다. 지면 관계상 간략하게 설명을 드리면, C/P는 부부사이에서만 가능한 소유권 형태이고, J/P는 개인 즉 사람에게만 해당하며, 주식회사나 기타 법적인 단체는 해당되지 않습니다. 그 이유는 J/P형태의 소유권인 경우, 공동 소유주 중 어떤 사람이 사망하게 되면 그 지분이 나머지 생존해 있는 사람들에게 동일하게 자동적으로 배분되는 것인데, 사람이 아닌 법인체인 경우 현실적으로 사망하지 않고 영속적으로 존재할 수 있기 때문에 법적으로 불가능하게 되는 것입니다.
따라서 주식회사나 기타 법인체가 개인과 공동소유권의 형태로 등기를 하려면, TIC나 PIC 형태를 사용해야 합니다. 이 두 가지는 다른 형태의 소유권과는 달리 두 사람(또는 법인체) 이상의 소유권자가 각자의 소유권 지분을 타인의 소유권에 영향 받지 않고 독립적으로 소유, 처분할 수 있는 특징이 있습니다.
TIC는 서로 다른 지분을 소유할 수 있다는 장점이 있습니다. 예를 들면 갑 10%, 을 20% ,병30%, 정 40% 등, 투자한 액수의 비율에 따라 소유권의 지분을 분할 할 수 있는 것입니다.
최근 상업용 건물이나 빌딩 등에 공동 투자할 때에 투자자들 사이에 많이 이용되는 소유권 형태라 하겠습니다. 따라서 귀하의 동업자들이 설립한 주식회사와 제3 투자자 사이의 소유권 형태는 TIC가 적합하다고 사료됩니다.
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한태호 변호사