고진성<파인리지 모기지>

최근 연방은행(Federal Reserve)은 CHARM이라고 불리는 변동이자모기지(Adjustable-Rate Mortgages에 대한 37페이지에 달하는 안내서를 발간하였습니다. 다소 분량이 많은 감은 있으나 비교적 잘 만들어져 있으므로 변동모기지에 관심 있는 분들은 읽어 보면 많은 도움이 될 것입니다.

변동이자모기지란 이자율이 변하는 모기지를 말합니다. 요즘 유행하는 변동모기지 상품은 소위 혼합형 모기지(Hybrid Mortgage)라고 하여 초기의 일정기간(3-, 5-, 7-, 10년)동안에는 이자율이 고정되지만 해당기간이 종료되는 시점부터는 시장금리에 따라 이자율이 새롭게 조정되게 됩니다. 이와 같은 변동모기지의 경우 처음에는 고정이자모기지보다 다소 낮은 이자율이 적용되지만 다음과 같은 문제들이 발생할 수 있습니다.

1) 월모기지페이먼트가 변할 수 있습니다. 월페이먼트가 늘어날 수 있으며 이자율이 오르지 않
더라도 상환부담이 급증할 수도 있습니다.
2) 이자율이 떨어지더라도 월페이먼트는 거의 줄어들지 않을 수도 있습니다.
3) 매월 모기지 상환을 꼬박꼬박 하더라도 원금이 늘어날 수 있습니다. 만일 변동모기지를 조기에 상환할 경우 페날티(벌과금)이 부과될 수도 있습니다.

이와 같은 리스크들이 있음에도 불구하고 변동모기지를 얻는 것은 이자율이 상대적으로 낮기 때문에 월상환부담을 줄일 수 있다는 이유 때문일 것입니다. 만일 변동모기지를 얻는 이유가 상대적으로 낮은 이자율을 얻기 위해서라면 이자율은 얼마나 낮은 것인지 이에 따라 주어지는 실질적인 혜택이 어느 정도인지를 잘 따져보아야 할 것입니다.

우선 이자율의 추이를 살펴보기로 합시다. 2006년 말 현재 30년 고정모기지의 평균이자율은 6.23%인 반면 5년 변동모기지의 이자율은 6.11%입니다. 1년 전 30년 고정모기지의 이자율은 6.28%, 5년 변동모기지의 이자율은 5.82%였습니다. 어떠한 차이가 나타나고 있습니다. 이는 다름아닌 30년 고정모기지와 5년 변동모기지간의 이자율 격차가 크게 줄어들었다는 것을 뜻합니다. 즉 1년 전에 30년 고정모기지와 5년 변동모기지간의 이자율 차이는 0.45%였으나 2006년 말에는 불과 0.12%밖에 차이가 나지 않습니다.
0.12%란 40만 달러에 해당하는 모기지 융자를 얻었을 경우 1년에 480달러를 절약한다는 것을 의미하며 5년짜리 변동모기지를 얻은 경우 주어지는 실질적인 혜택은 2,400달러에 불과합니다.

만일 5년이 지나는 시점에서 재융자를 하는 경우 재융자관련 비용을 감안한다면 이에 따른 혜택은 거의 전무하다고 할 수 있습니다. 이에 따라 최근 모기지 융자에서 변동모기지가 차지하는 비율은 현저하게 줄어들고 있는데 최근 모기지뱅커협회(MBA)에 따르면 최근 주택융자 신청 중 변동모기지가 차지하는 비율은 20.4%로써 2003년 7월 이래 가장 낮은 수준을 나타내고 있다고 합니다.그러나 20.4%라면 5명중 1명이 변동모기지를 얻는다는 이야기인데 이처럼 변동모기지를 얻는데 따르는 실익이 없는데도 불구하고 여전히 적지 않은 사람들이 변동모기지를 선택하고 있는 이유는 무엇 때문일까요?

첫째, 상대적으로 낮은 이자율을 얻기 위해 변동모기지를 얻는 것이 아니라 이자율과는 상관이 없이 월상환액을 최소화하기를 원하는 경우일 것입니다. 이자만 내는 옵션이 주어지는 Interest-only 모기지나 신용카드처럼 최소금액만 상환해도 되는 소위 ‘페이옵션’이라고 불리우는 모기지를 얻는 경우가 이에 해당합니다. 그러나 Interest-only모기지의 경우 최근 30년 고정 Interest-only라는 프로그램이 생겨나 굳이 변동모기지를 얻지 않더라도 고정이자로 이자만 상환할 수 있는 옵션이 주어지는 모기지를 선택할 수 있습니다.

페이옵션모기지란 변동모기지의 일종인데 말 그대로 매월 모기지를 상환할 때 다양한 상환방식이 주어지는 모기지를 말합니다. 30년 또는 15년기준으로 모기지를 상환할 수 있으며 이자만 낼 수도 있고 월이자에도 미치지 못하는 최소금액만 상환해도 되는 옵션이 주어지게 됩니다.
그러나 이러한 모기지를 얻는 사람들 중 대부분은 주로 최소금액만 상환하게 됨에 따라 처음 빌렸던 모기지 금액보다 원금이 계속 증가하는 소위 ‘네겜(Negative Amortization)’ 현상이 발생하여 나중에는 이러지도 저리지도 못하는 상황에 빠지게 됩니다.
변동모기지를 선택하는 또 다른 이유는 0.125% 또는 0.25%라는 미미한 이자율의 차이에도 불구하고 이자율이 싸다는 이유로 무조건 변동모기지를 고집하는 사람들이 있다는 것입니다.

인간의 행동을 대상으로 하는 실증적 경험과학인 행동과학에서 사용되는 용어 중 우드헤드 (Woodhead)라는 말이 있는데 이는 ‘비이성적으로 옹고집을 부리는 사람’을 말합니다. 이는 주택모기지의 경우에 있어서도 동일하게 적용됩니다. 즉 주택재정에 관련된 의사결정이 100% 이성적인 판단이나 선택에 근거하지 않는다는 것입니다. 2007년 우리들 모두는 절대 우드헤드
(Woodhead)가 되지 말아야 할 것입니다.

Tel: 201-592-7701
jko@pineridgemortgage.com
www.pineridgemortgage.com