고진성 <파인리지 모기지 >

주택모기지를 쇼핑하는 경우 유난히 싼 이자율로 모기지를 얻을 수 있다는 광고를 접하게 됩니다. 그러나 막상 융자신청을 하려고 할 경우 1% 또는 그 이상의 포인트(points)를 내야 한다는 이야기를 듣게 됩니다. 이러한 경우에 있어서 ‘포인트’라는 것은 소위 디스카운트 포인트(Discount Point) 라고 하여 모기지이자율을 낮추려고 하는 경우에 지불되는 수수료를 말합니다(1포인트는 융자금액의 1%에 해당되는 금액임).

즉 여기에서 말하는 포인트란 ‘미리 지불하는 이자(Prepaid Interest)’로써 미리 일정한 금액의 수수료를 지불하는 대신 이에 상승하여 이자율을 낮출 수 있게 됩니다. 예를 들어 30년 고정모기지의 이자율이 6.000 %라고 한다면 만일 1%의 포인트를 내면 이자율은 5.750%정도로 낮아지게 되며 2%의 포인트를 낼 경우 이자율은 5.375%까지 낮출 수가 있습니다.
포인트를 지불하고 이자율을 낮추는 것이 무조건 나쁘다고는 할 수 없을 것입니다. 그러나 과연 포인트를 내고 이자율을 낮추는 것이 유리할 지 아닐지의 여부는 해당 모기지를 얼마동안 보유할 것인가에 따라 달라진다는 사실을 항상 염두에 두어야 할 것입니다.

예를 들어 40만 달러 융자를 얻을 경우 이를 6.000%에 얻었을 때에 비하여 5.750%에 얻었을 경우 1년에 $1,000불을 절약할 수 있습니다. 그런데 1%의 포인트는 $4,000불이므로 포인트로 지불되는 비용이 상쇄되기 까지는 4년 정도가 소요되게 됩니다. 만일 3-4년 후에 이사를 가거나 재융자를 하여야 할 경우 굳이 포인트를 내면서 이자율을 낮추어야 할 이유가 없게 된다는 결론이 나오게 됩니다. (예를 들어 3년 또는 5년 변동모기지를 얻으면서 포인트를 내고 이자율을 낮춘다는 것은 매우 어리석은 결정입니다. 왜냐하면 3년 또는 5년 후에는 이자율이 변동되어질 것이기 때문에 이자율을 낮춤으로써 얻을 수 있는 혜택은 전혀 없기 때문입니다.)

최근 실시된 한 연구조사에 따르면 많은 사람들이 모기지를 얻을 때 자신이 얼마동안 모기지를 보유할 것인가를 제대로 예상하지 못하고 포인트를 지불함에 따라 결국 포인트를 내지 않고 조금 높은 이자율로 융자를 얻는 경우보다 오히려 손해를 보았다고 합니다.
1996년부터 2003년까지 취급된 3,785개의 주택모기지에 대하여 (i)포인트 금액, (ii)이자율 그리고 (iii)융자기간 등을 기준으로 분석한 결과 많은 사람들이 모기지 보유기간을 실제보다 길게 예상하였다고 합니다.이들의 경우 평균 모기지보유기간은 37.5개월로써 포인트로 지불한 금액이 상쇄될 수 있는 기간에 훨씬 못 미쳤던 반면 해당 포인트 비용을 상쇄할 수 있을 만큼 충분한 기간 동안 모기지를 보유한 경우는 오직 1.4%에 불과하였다고 합니다.

물론 조사대상기간인 1996년부터 2003년이라는 기간 동안은 모기지이자율이 계속 하락하였고 주택가격은 상승하는 추세를 나타냄에 따라 상대적으로 모기지재융자가 급격하게 늘어났고 이에 따라 상대적으로 모기지를 보유하는 기간이 매우 짧아졌다는 것을 간과하여서는 안 될 것입니다. 즉 모기지이자율의 환경이 급변함에 따라 포인트를 지불하였더라도 재융자를 할 경우 그 이상의 혜택을 볼 수 있었을 수도 있다는 이야기입니다.
그러나 ‘포인트’라는 비용이 발생하였다는 이유로 인하여 그 반대의 현상도 충분히 일어날 수 있습니다. 즉 포인트에 관련하여 이미 들어간 비용으로 인하여 일종의 거부심리(power of denial)가 생겨남에 따라 이자율 환경의 변화(예: 이자율 하락)에 민감하게 적응하기가 어렵게 됩니다. (이러한 거부심리의 현상은 요즘에도 쉽게 찾아 볼 수 있습니다.

예를 들어 50만 달러를 페이옵션 모기지로 얻은 경우 이자율이 8%이상이 되는 경우 이를 재융자하여 이자율을 2%정도 낮출 수 있을 경우 연 1만 달러 정도를 절약할 수 있음에도 불구하고 재융자시 지불해야 하는 조기상환벌금 1% 또는 2%때문에 재융자를 주저하는 사람들을 흔히 보게 됩니다.)
또한 포인트를 지불하고 낮은 이자율을 얻은 경우 설령 이자율이 떨어지더라도 결국 떨어진 이자율은 현재 얻은 모기지의 이자율에 비하여 별다른 차이가 없기 때문에 구태여 재융자를 할 필요가 없다는 것인데 이는 애당초 구태여 포인트를 지불할 필요가 없었다는 것을 말해줍니다.이처럼 일부러 포인트를 지불하면서까지 낮은 이자율로 모기지 융자를 얻으려 할 경우 오랜 기간 동안 해당 모기지를 보유하는 경우에만 이에 따른 혜택을 충분히 볼 수 있다는 점을 염두에 두시기 바랍니다. 만일 자신이 얼마동안 모기지를 보유할 지 확실치 않은 경우 이자율이 다소 높더라도 포인트를 지불하지 않는 것이 여러모로 유리할 수 있습니다.

따라서 모기지를 쇼핑하는 경우 유난히 싼 이자율의 모기지 광고를 접하게 되는 경우 숨겨진 포인트와 같은 수수료를 징구하지 않는가의 여부를 우선적으로 점검하여야 할 것입니다. 마치 자동차 리스(Lease) 광고에서 보듯이 남들과 비교가 안 될 정도로 싼 월페이먼트로 선전되고 있으나 막상 알고 보면 적지 않은 금액을 다운페이해야 한다는 조건이 붙어 있는 것처럼 주택모기지의 경우에도 이와 비슷한 사례들이 있다는 사실을 염두에 두고 잘 구별하여 올바른 의사결정을 하여야 할 것입니다.

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