고진성의 부동산 칼럼/모기지재융자의 득실을 판단하는 방법
모기지를 재융자하는 데에는 여러 가지의 이유가 있을 수 있을 것입니다. 그러나 대부분의 경우 다음과 같은 4가지의 경우에 해당될 것입니다.

1) 기존의 1차모기지와 2차모기지(홈에퀴티)를 하나의 모기지로 통합하여 월상환부담을 줄이고자 하는 경우
2) 주택을 담보로 추가융자가 필요한 경우(캐쉬아웃재융자)
3) 융자조건이 마음에 들지 않는 기존의 모기지를 바꾸려 할 경우
4) 변동모기지의 경우처럼 이자율의 급등으로 인하여 상환부담이 급증하여 이를 보다 안정적인 고정이자모기지로 바꾸려고 할 경우:

상기의 경우 중 어떠한 경우에 해당하던 지간에 스스로가 원하는 목적을 달성키 위해서는 반드시 지켜야 할 기본적인 원칙들이 있습니다. 이러한 원칙들이 간과될 경우 시간을 낭비할 뿐만이 아니라 나중에 더 많은 비용을 부담할 수 있습니다. 혹자는 이자율이 2%나 아니면 최소한 1%정도는 낮아야 재융자의 실익이 있다고 하지만 이러한 원칙(?)은 매우 잘못된 생각일 수 있습니다. 왜냐하면 이자율이 1% 또는 2%나 차이가 날
때까지 기다리는 것 자체가 오히려 더 손해를 보도록 만들 수 있기 때문입니다.

어떤 경우에는 여러 가지 사항들을 고려해볼 때 0.5%나 1%정도 이자율이 낮아도 재융자를 하는 것이 더 유리할 수 있습니다. 따라서 지금 재융자를 하는 것이 유리한가의 여부를 판단하기 위해서는 ‘시간(Time)’과 비용(Cost)’이라는 변수를 적절하게 고려하여야 합니다.

우선적으로 고려해야 할 사항은 과연 얼마동안 모기지를 보유하고 있을 것인가?입니다. 이는 기간에 따라 상당한 금액의 비용을 절약할 수 있는지 그리고 언제부터 절약할 수 있는지가 결정되기 때문입니다. 즉 모기지 재융자시 적지 않은 금액이 소요되기 때문에 융자기간이 얼마동
안이 될 것인지 따라 그 실익이 결정될 수 있다는 것입니다.

모기지를 재융자할 경우 고려하여야 할 또 다른 사항은 융자금액이 얼마나 필요한가입니다. 대부분의 융자은행은 기존의 모기지를 재융자할 경우 감정가격의 80%이상 재융자를 할 수 있도록 허용합니다. 그러나 추가로 융자를 얻으려고 할 경우 이는 소위 캐쉬아웃’이라고 하여 감정
가의 80%이상은 얻기 힘들 수 있습니다. 또한 캐쉬아웃이란 종전에 비해 모기지 융자금액이 더 많아지므로 상환부담이 더 커지게 됨에 따라 모기지 승인에 관련한 적격여부(Qualification)를 심사받아야 할 것입니다.
또한 융자금액에 따라 이자율이 달라질 수 있습니다. 예를들어 융자금액이 41만7,000달러 이하인 경우 이를 ‘컨포밍 모기지(Conforming Mortgage)’라고 하는데 점보모기지(융자금액 41만7,000달러 이상) 보다 0.375%-0.5%정도 저렴합니다.

이제 무엇 때문에 재융자가 필요한지, 모기지는 얼마동안 갖고 있을 것인지, 그리고 필요한 융자금액은 얼마인지를 알았습니다. 이제는 재융자에 관련하여 소요되는 비용, 즉 클로징 비용을 따져보아야 할 차례입니다.
클로징 비용의 경우 일반적으로 들어가는 비용들이 있을 수 있으나 경우에 따라 해당주택이 소재한 지역에 따라 상이한 비용이 추가로 소요될 수 있으니 이에 대하여 잘 알아보아야 할 것입니다.

클로징 비용 중 모기지 융자와 관련된 비용중 소위 ‘디스카운트(Origination)’ 또는 ‘오리지내이션 (Origination)’ 포인트(Point)라고 불리는 비용이 있습니다. 디스카운트 포인트란 이자율을 낮추는데 사용됩니다. 즉 예를 들어 30년 고정모기지를 5.875%에 얻을 수 있을 경우 만일 1%의 포인트를 내면 이자율은 5.625%로 낮아지게 되며 2%의 포인트를 낼 경우 이자율은 5.25%로 낮아질 수 있습니다. 따라서 포인트는 ‘은행에다가 미리 내는 이자’라고 이해하면 될 것입니다. 따라서 포인트를 내는 것이 유리할 것인가의 여부는 모기지를 얼마동안 보유할 것인가에 따라 달라질 수 있을 것입니다.

오리지내이션 포인트의 경우에는 이자율과는 전혀 상관이 없는 일종의 융자수수료입니다. 따라서 가급적 이러한 불필요한 수수료는 가급적 지불하지 않는 것이 유리합니다. 포인트 외에도 재융자에 소요되는 비용들은 여러 가지가 있을 수 있습니다. 그중 대표적인 것들로써 감정비, 타이틀조사비, 타이틀보험료, 크레딧조사 수수료 등이 있을 수 있을 것입니다.
이외에도 클로징 비용에 포함될 수 있는 비용중 하나는 소위 모기지세(Mortgage Tax)라고 하
여 모기지를 등록할 때 부과하는 세금입니다. 뉴저지의 경우에는 모기지세가 없으나 뉴욕이나 다른 주(州)의 경우 융자금액 대비 최고 2%이상 모기지 세금을 내야 하므로 이에 따라 비용을 상쇄시킬 수 있는 기간이 크게 늘어날 수도 있습니다.

비용을 절감하기 위하여, 즉 이자율을 낮추기 위하여 모기지재융자를 고려하는 경우 클로징 비용을 감안하여 얼마동안 모기지를 보유할 것인가에 따라 실익을 따져보아야 합니다. 30만 달러에 해당하는 모기지를 재융자할 경우 이자율이 0.5%가 낮아질 경우 1년에 절약되는 비용은 1,500달러가 됩니다. 만일 클로징 비용이 3,000달러가 든다면 해당 클로징 비용이 상쇄될 때까지 소요되는 기간은 2년이므로 만일 해당 모기지를 2년 이상 가지고 있을 계획이라면 모기지재융자를 통하여 비용절감이라는 목적을 달성할 수 있을 것입니다.문의; 201-592-7701
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