고진성 파인리지 모기지

도대체 모기지이자율을 오르거나 내리도록 만드는 것들은 무엇일까요?
모기지 이자율에 영향을 미치는 변수들이 무엇인가를 알기 위해서는 우선적으로 모기지 자금(資金)이 어디에서 비롯되는지를 알아야 할 필요가 있습니다. 모기지에 제공되는 자금은 은행예금일 수도 있으나 대부분의 자금은 자본시장(Capital Market)에서 제공됩니다. 자본시장에서는 모기지 채권만이 아니라 미국채(U.S. Treasuries)나 회사채(Corporate Bonds)등 다양한 채권들이 거래되는데 투자자들은 다양한 채권상품 중 수익(투자이익)과 이에 관련된 리스크를 감안하여 투자(매입)결정을 하게 됩니다.

그러면 가격(모기지 이자율)은 어떻게 정해지게 될까요? 고정모기지 이자율은 미국채(US Treasury bonds)를 기준으로 정해집니다. 이는 미국채는 미국정부가 상환을 보장해주는 채권으로써 다른 채권들의 지표로 활용되기 때문입니다. 미국채와 고정 이자모기지는 서로 직접적으로 연관되어 있지는 않습니다. 그러나 30년 고정모기지의 경우 일반적으로 10년 이전에 상환되거나 재융자 되기 때문에 10년 만기 국채(Treasury Constant Maturity)는 30년 고정모기지와 유사한 리스크를 지니고 있기 때문에 10년 만기 국채의 수익률은 모기지이자율을 가늠할 수 있도록 합니다.

국채의 경우 상환이 100% 보장되는 반면 모기지 채권의 경우 조기 상환되거나 연체가 될 리스크가 있으며 이에 따라 투자 수익상에 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 모기지이자율은 이러한 리스크에 상응하는 가격조정이 이루어질 수밖에 없으며 이에 따라 이자율은 국채 수익률보다 다소 높게 책정됩니다. 그러면 얼마나 높게 가격이 정해질까요? 현재의 시장상황에서는 국채 수익률보다 약 1.7%가 높습니다. 이를 스프레드(spread) 또는 마크업(markup)이라고 하는데 이는 시장상황에 따라 늘어날 수도 있으며 줄어들 수도 있습니다.

모기지 이자율에 영향을 줄 수 있는 변수는 수요와 공급입니다. 그러나 특정한 기간 동안 얼마나 많은 모기지들이 새롭게 생겨날 것인지 그리고 이러한 모기지들이 채권으로 매각될 것인지는 알 수가 없는 노릇입니다. 만일 이자율이 급격히 하락하여 많은 사람들이 재융자를 하게 되면 그만큼 매각되어야 할 모기지 채권은 늘어나게 됩니다. 이처럼 수요보다 공급이 갑자기 늘어날 경우 가격은 하락하게 될 수밖에 없게 되며 이에 따라 수익률(이자율)은 상승하게 됩니다.

모기지 채권과 같은 고정된 수익을 겨냥한 투자의 경우 인플레이션(물가상승)에 영향을 받게 됩니다. 인플레이션이 높을 경우 실제수익은 줄어들게 되기 때문입니다. 예를 들어 만일 인플레이션이 2%일 경우 모기지 채권의 이자율이 6%라고 하더라도 투자가가 실제로 기대할 수 있는 수익은 4%에 지나지 않게 됩니다.따라서 만일 물가가 가까운 장래에 떨어질 것이라고 예상되는 경우 모기지이자율은 하락할 가능성이 높게 됩니다. 반대로 향후 인플레이션이 높아질 것으로 전망되는 경우에 모기지 이자율은 상승하게 될 것입니다.

인플레이션은 경제상황과 밀접하게 관련되어 있습니다. 만일 높은 경제성장이 이루어지며 이에 따라 소득 및 지출이 증가할 경우 그만큼 물가가 상승될 소지가 높다는 것이며 이에 따라 모기지이자율은 상승하게 될 가능성이 높은 반면 만일 경제상황이 위축되어지고 이에 따라 소득 및 지출이 줄어들 것으로 예상되는 경우 그만큼 인플레이션이 발생할 가능성이 낮기 때문에 모기지이자율이 하향안정세를 유지할 수 있게 됩니다.

최근 모기지이자율이 최저수준으로 하락하게 된 것은 다름 아니라 미국의 경제상황이 전반적으로 매우 위축되어지고 있는 것으로 나타나고 있기 때문입니다. 모기지이자율에 영향을 미칠 수 있는 또 다른 변수는 연방은행(Federal Reserve)의 금리정책입니다. 그러나 연방은행이 모기지이자율을 직접적으로 좌지우지하지는 않습니다. 이럼에도 불구하고 연방은행은 소위 연방금리(Federal Funds Rate)라고 하는 단기금리를 결정함으로써 간접적이나마 궁극적으로 모기지이자율에 영향을 미치게 됩니다.

연방은행은 인플레이션을 통제하기 위하여 경제성장의 완급을 조정하려는 정책을 펴는데 이러한 정책수단으로써 단기금리를 올리거나 내리게 됩니다. 즉 경기가 과열되는 조짐이 보이고 물가상승의 위험이 발생할 경우 단기금리를 인상시키게 되며 반대로 경기침체가 지속될 경우 경
기진작을 도모하기 위하여 금리를 인하시키는 조치를 취하게 됩니다.

만일 단기금리가 낮게 유지될 경우 은행은 싼 이자율로 기업대출이나 소비자융자를 제공하게 될 것이며 이는 결국 경제성장을 촉진시켜주게 될 것입니다. 그러나 단기금리가 높은 수준으로 인상될 경우 비싼 이자율이 적용될 수밖에 없기 때문에 융자수요(demand)를 감소시키도록 함으로써 경제성장의 속도를 늦추게 할 수가 있습니다.

그동안 연방은행은 17번에 걸친 단기금리의 인상조치를 통하여 단기금리를 5.25%까지 인상시켰고 이에 따라 기업이나 가계대출의 기준금리로 사용되는 프라임금리(Prime rate)는 8.25%까지 치솟게 되었습니다. 이처럼 단기금리가 계속 인상될 경우 모기지이자율과 같은 장기(長期)금리 역시 인상 압박을 받게 됩니다.
그러면 무엇이 모기지이자율을 움직입니까? 공급, 수요, 자본 시장 내에서의 경쟁, 인플레이션, 경제상황, 그리고 이에 대한 예상과 기대 등입니다.


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