고진성 파인리지 모기지

많은 사람들이 자기 스스로를 ‘샤핑의 명수(名手)’라고 생각할 수 있겠으나 주택 모기지를 샤핑할 때에는 경우가 다를 수 있습니다. 왜냐하면 주택 모기지는 TV나 셀폰과 같은 소비재와는 전혀 다른 성격을 지닌 금융상품이기 때문입니다. 즉 일률적으로 가격이 적용되는 것이 아니라 자신이 처한 상황(신용점수, 재정상태)에 따라 가격이 각기 다를 수 있기 때문입니다. 또한 주택 모기지와 같은 금융상품들은 다른 상품들처럼 가격이 일정한 것이 아니라 하루가 다르게 변할 수 있습니다. 이는 어제 호가되는 가격으로 오늘 주식을 살 수 없다는 것과 마찬가지입니다.

이처럼 주택 모기지와 같은 금융상품의 경우 가격을 예측하기 어렵다는 점에 있어서 모기지 샤핑시 다음과 같은 사항이 항상 고려되어야 할 것입니다.1) 모기지이자율은 매일 변동됩니다. 따라서 가급적 동일한 시간대에 모기지 샤핑을 하여야 객관적인 비교가 가능하게 됩니다. 대부분 신뢰할 수 있는 융자은행들은 융자 상담 후 이자율을 알려준 시점으로부터 1시간이내에 클로징에 소요되는 경비내역이 자세히 기재된 Good Faith Estimate를 발행해줄 것입니다.

2) 모기지 샤핑시 반드시 Good Faith Estimate를 요청하십시오. Good Faith Estimate를 통하여 모기지에 관련된 비용내역 및 금액이 얼마인지를 확인할 수 있으며 이를 통하여 모기지 프로그램에 대한 비교가 가능해집니다. 만일 이자율이 지나치게 낮을 경우 수수료(포인트 등)가 높을 수 있으며 조기상환벌과금과 같은 착취적인 조항이 포함되어 있다는 점을 유의하여야 합니다.

3) 모기지를 비교할 때 동일한 모기지 상품과 이자율을 비교하여야 합니다. 30년 고정모기지의 이자율을 변동모기지의 이자율과 비교할 수는 없습니다. 특히 신용카드처럼 최소금액만 상환하는 옵션이 부여된 페이옵션 모기지(Option ARM)에서 나타나는 1.25%나 1.75%와 같은 이자율과는 도저히 비교가 될 수 없습니다. 이는 마치 패스트푸드 레스토랑에서 파는 음식 값을 좋은 레스토랑에서 파는 음식 값과 비교하는 것과 마찬가지가 됩니다. 공정한 비교를 위해서는 동일한 유형의 상품이 비교되어야 할 것입니다.

4) 신용조사는 14일 동안 무제한으로 할 수가 있습니다. 즉 신용점수는 14일에 한 번씩 영향을 받게 되므로 해당기간동안 아무리 많이 신용조사를 하여도 신용점수에 영향을 받지 않습니다. 만일 14일이 초과되면 신용점수가 얼마나 떨어지는지는 알 수 없지만 분명한 것은 신용조사를 한 후 30일 이후에 다시 할 경우 신용점수에는 아무런 영향이 없다는 것입니다. 만일 어떤 융자은행에서 다른 융자 은행를 통하여 신용조회를 또 다시 할 경우 신용점수가 나빠진다고 겁을 주는 경우 문제가 있는 융자은행이니 유의하십시오.

5) 모기지 샤핑을 끝내고 마침내 융자신청을 하였을 경우 가급적 이자율을 고정(Lock)시키십시오. 이자율을 고정시키지 않을 경우 이에 따른 리스크가 너무 많습니다. 만일 모기지를 신청한 후 이자율이 떨어질 것으로 기대하고 이자율을 고정하지 않고 그대로 두었다고 칩시다. 만일 이자율이 0.125%하락하는 경우 한 달에 30달러를 절약할 수 있을지도 모릅니다. 그러나 만일 0.125%가 오를 경우 한 달에 30달러를 손해 보게 됩니다. 그런데 문제는 30달러를 손해 보는 것이 마치 300달러를 손해 보는 것과 같은 느낌이 든다는 것입니다. 즉 한 달에 30달러를 손해 보는 고통(?)이 한 달에 300달러를 이익 보는 기쁨(?)과 맞먹는다는 것입니다. 이는 단적으로
이자율을 고정하지 않을 경우 그다지 좋은 결과를 기대하기 어렵다는 것으로 의미합니다.

모기지 이자율은 그동안 하락안정세를 유지하면서 매우 큰 폭으로 하락한 상태입니다. 모기지 융자금액이 41만7,000달러이하인 경우 30년 고정 모기지는 5.875%수준이니 한동안 이자율이 6.75%수준까지 상승했던 경우를 고려할 때 또 다른 격세지감을 느끼게 됩니다. 이처럼 모기지이자율이 하락하였다는 것은 그만큼 주택비용을 절약할 수 있다는 것입니다. 예를 들어 40만 달러를 6.75%에 30년 고정모기지를 얻었을 경우 월상환액은 2,594달러입니다. 그러나 이를 5.875%에 얻는 경우 월상환액은 2,366달러로 줄어들게 되며 이에 따라 매월 무려 228달러를 절약할 수 있습니다. 이는 1년에 2,736달러를 절약하는 것이며 만일 10년 동안 해당 모기지를 가지고 있을 경우 2만7,360달러가 절약되게 됩니다.

그러나 주택 모기지와 같은 금융상품은 디지털카메라나 기타 가전제품처럼 시간이 지나면 가격이 싸지는 것이 아니라 시장상황에 따라 가격(이자율)은 수시로 변할 수 있으며 따라서 이자율을 고정시키기 전까지는 월모기지 상환액도 변동될 수 있다는 것을 염두에 두어야 할 것입니
다. 바로 이러한 이유 때문에 재정적인 의사결정은 항상 그 시기(Timing)가 중요하다는 것입니다.