고진성 파인리지 모기지

주택시장에 관련하여 요즘 자주 사용되는 단어중 하나가 “Underwater”라는 단어입니다.Underwater란 “수면 아래로 잠긴다”는 뜻인데 주택시장에서는 주택가치보다 빌린 융자금액이 더 많은 상황일 경우 이러한 표현이 사용됩니다. 이를 조금 전문적인 용어로 표현한다면 ‘네거티브 에퀴티(Negative Equity)’라고 합니다. 여기에서 에퀴티(Equity)란 주택가격에서 해당주택을 담보로 하여 빌린 융자금액을 차감하고 남은 잔액을 말하는데 네거티브 에퀴티란 융자금액이 주택 가치를 초과하는 경우를 의미합니다.

이러한 상황은 주택가격의 하락에 따라 발생될 수 있습니다. 그러나 주택가격의 하락뿐만이 아니라 다음과 같은 경우 네거티브 에퀴티의 가능성이 높을 것으로 판단됩니다. 첫째, Interest-only 모기지를 얻어 최소한의 금액만 상환하는 경우입니다. 그렇다고 해서Interest-only 모기지를 얻은 모든 사람들이 이에 해당되는 것은 아닙니다. 주로 지난 1-2년 사
이에 주택가격이 하락하고 있는 지역에 위치한 주택을 구매하였을 경우 그리고 100%융자나 아니면 아주 적은 금액을 다운페이하고 주택을 구매한 경우 Underwater의 상황에 빠질 가능성이 매우 높습니다.

둘째, 지난 2년 사이 10%미만의 다운페이를 하고 페이옵션이라는 모기지(Option ARM)를 얻어 주택을 구매한 경우입니다. 주택소유를 ‘렌트’의 개념으로 생각하는 사람들의 경우에는 설령 융자금액이 주택 가치를 초과한다고 할지라도 그다지 커다란 우려가 되지는 않을 것으로 생각됩니다. 매달 렌트비를 내듯이 모기지 상환만 할 수 있다면 계속 해당주택에 거주하는데 문제가 없을 것이기 때문입니다.
그러나 주택소유를 ‘렌트’의 개념이 아닌 재산증식의 일환으로 생각하는 사람들에게 있어서 네거티브 에퀴티의 상황은 커다란 정신적인 부담으로 작용될 수 있을 것입니다. 이들에게 있어 매월 모기지 상환을 통하여 원금이 줄어들더라도 이는 네거티브 에퀴티가 줄어드는 것일 뿐 모기지 상환을 통한 재산증식은 멀게만 여겨지기 때문입니다.

또한 융자금액이 주택 가치를 초과하는 경우 예상치 않던 상황이 발생하여 살고 있는 집을 팔아야 하는 경우 문제가 발생할 수 있습니다. 즉 주택을 매각하기 위해서는 해당 주택에 관련한 저당권(lien)을 모두 갚고 아무런 하자가 없는 깨끗한 소유권(title)을 매입자에게 양도하여야 하는데 만일 이를 갚을 수 없다면 주택을 팔수도 없다는 이야기가 됩니다.
그러나 이보다도 더 커다란 문제는 Interest only 또는 페이옵션 모기지를 얻은 사람들의 경우입니다.

지난 2년 동안 단기금리의 상승에 따라 Interest only 또는 페이옵션 모기지의 이자율은 크게 상승한 상태이며 조만간 상환방식이 바뀌게 될 경우 상환부담이 2-3배나 증가하는 페이먼트 쇼크(payment shock)에 직면하게 됩니다. 가능하다면 모기지재융자를 통하여 안정된 모기지로 바
꾸면 좋겠으나 주택가치보다 융자금액이 많은 상황에서는 융자금액의 일부를 상환하지 않고는 재융자도 불가능하니 심각한 문제가 아닐 수 없습니다.
만일 재융자를 할 수 있는 형편이라면 여러 가지의 선택이 가능합니다. 가장 보수적이고도 안정적인 30년 고정모기지를 선택할 수도 있으며 만일 월상환부담을 최소화시키고자 하는 경우 30년동안 이자율은 고정되는데 10년 동안 이자만 상환할 수 있는 옵션이 주어지는 모기지(30년
고정 Interest Only모기지)를 선택할 수도 있을 것입니다.

최근 들어 모기지이자율이 크게 하락함에 따라 30년고정모기지의 경우 5.875%, 30년 고정 Interest Only모기지의 경우 6.125%수준인 점을 감안한다면 안정성을 확보하는 동시에 낮은 이자율로 재융자할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있습니다. 그러나 만일 Underwater의 상태에서 가지고 있는 돈도 없어 모기지재융자를 고려할 수 없는 상황이라면 어떤 방법이 있을까요? 모기지만 제대로 상환할 수 있다면 큰 문제가 없을 것이나 만일 모기지를 연체할 경우 융자은행은 주택을 차압하여 경매를 통하여 융자금액과 관련비용을 회수하려고 할 것입니다. 통상적으로 90일 이상 모기지가 연체될 경우 융자은행은 모기지 전액에 대한 상환을 요구하며 주택차
압을 위한 법적절차(Foreclosure)를 착수하게 됩니다.

따라서 만일 모기지 상환을 감당하기 어려울 경우 가능하면 빠른 시일 내에 융자은행에게 연락하여 상황을 설명하고 협조를 당부하여야 할 것입니다. 이 경우 융자은행은 일정기간 월상환금액을 줄여서 상환할 수 있도록 해주거나 주택매각을 위해 시장에 내놓는 조건으로 모기지 상환을 유예시켜 줄 수도 있습니다.
아무도 이러한 상황이 발생되기를 원하지 않습니다. 대부분의 경우 지금은 당장 어려움을 느끼더라도 시간이 지나면서 주택가격이 상승하게 되면 문제가 해결될 것으로 기대합니다.

주택가격의 상승이란 ‘아이의 빠진 젖니를 베개 밑에 넣어두면 요정이 이를 가져가는 대신에 선물을 놓고 간다’는 요정이야기와도 같습니다. 내가 살고 있는 집을 마치 베개 밑에 넣어두는 것 외에는 아무 것도 하지 않아도 다음날 아침(아니면 내년) 신기하게도 집값이 올라가 있는 것입니다.

그런데 때로는 요정이 잠자고 있는 내게 찾아오지 않을 수도 있다는 것이 문제입니다. 이러한 경우 한숨만 쉰다고 문제가 해결되는 것은 아니니 만큼 가급적 최대한 지출을 줄이고 모기지를 제대로 상환을 하면서 주택가격을 오르게 하는 요정이 다시 나타나기를 기다려야 합니다. 그래도 요정이 찾아오지 않을 경우 힘들고 어렵겠지만 ‘모기지원금의 상환’이라는 고전적인 방법을 통하여 재산증식에 나서야 할 것입니다.