신성호 건축설계사

올봄의 어느 날 오전, 잘 알고 있는 중동계의 시공업자가 갑자기 사무실 문을 활짝 열고 황급히 들어오는데, 그 시공업자의 손에는 노란 종이쪽지가 들려 있었고, 이어서 같은 중동계의 건축주도 뒤따라 들어오는 것이었습니다. 노란 종이쪽지는 건축위반 통지서였으며, 그 내용은 공
사 중지 명령을 통보하는 위반 티켓이었습니다.

그들은 자초지종을 설명하면서도, 아직도 상황 파악이 제대로 되지 않는 듯 했으며, 그저 하루 속히 모든 문제들이 해결되길 갈망하며, 조속한 해결책을 구하기 위하여 저의 사무실을 방문한 것이었습니다. 내용인 즉은 이러하였습니다. 갑자기 시청건축과로부터 파견된 현장 감찰관(Boro
Inspector)이 현장 조사를 나왔으며, 증축허가를 받고 공사를 하는 중이었으나, 실제로는 기존건물의 거의 모든 외벽들이 이미 70%이상 철거 된 상태로써, 공사현장에 비치되어있는, 승인된 도면에서 보여주는 본래의 공사범위와는 상당부분 상이한 부분들이 발견되어, 현장 감찰관들은
건축위반 티켓을 발부하고 떠났다는 것입니다.

본래 이들의 시공계획은 헌집을 구입하여, 최대한으로 증축함으로써 기존 부동산 가치의 극대화를 노리는 개발투자가 목적이었습니다. 그 투자이윤을 극대화하기 위해서, 경비나 공기면에서도 철저한 노림수를 배분하여야 했기 때문에, 정도를 걷기 보다는 편법을 더 선호하였던 것입니다. 하지만 이렇듯 시청 건축과로부터 공사 중지 명령이라는 덜미를 잡히면, 이를 해결하기 하는 과정에서 막대한 시간적 허비와 금전적인 손실을 면할 수 없게 됩니다.

결국 이 시공계획은 약 3개월간의 공사지연과 함께, 수만 달러의 손실을 감수한 끝에 공사를 재개할 수 있었던 것입니다. 그들이 계획한 공사 규모로 보면, 이 계획은 증축이라기보다는, 신축에 더욱 가까운 규모였습니다. 계획대로라면, 공사 허가를 얻기 위한 방법으로서, 비용 면에서나 공기 면에서 조금 더 투자하여야 되는 신축허가를 신청해야 했음에도 불구하고, 건축주와 시공업자는 손쉬운 증축허가 신청을 고집하였고, 시공상 어려운 점들이 예견 되었었지만, 기존건물의 외벽을 50%이상 보존하는 조건으로 증축허가를 신청을 하기로 결정하였습니다.

여기에서 증축과 신축의 개념상 차이점을 짚고 넘어갈 필요가 있습니다. TPPN(Technical Policy and Procedure Notice) (1/02)에 의거, 증축 공사의 규모상 기존의 건물의 외벽을 50%이상 보존하면서 증축하게 되면, 증축허가(Alteration Permit)를 신청하는 것이 가능하며, 만약 기존 건물의 외벽을 50%이상 철거하여, 증축을 해야 한다면, 신축허가(New Building Permit)를 신청 해야만 됩니다.

또한 증축허가를 신청하는 과정과 신축허가를 신청하는 과정을 개별적으로 비교하여 보면, 우선 신축허가를 받기위하여서는 철거허가(Demolition Permit)가 선행되어야만 하며, 이 철거허가를 받기 위하여서는 일반주택의 경우, 약 7,000달러 내외의 허가비용과 8주이상의 허가기간이 필요하며, 게다가 약 3~4만 달러의 철거비용과 3주 내외의 철거기간을 예상하여야만 합니다. 그 다음에는 신축허가를 신청하기 위하여 증축허가 신청에서는 요구되지 않는, 다음과 같은 서류들을 준비하여야 하는데, 그들 중에는 지질조사서(Boring test), 건축 지적도(Architectural Survey), 하수도 계획 신청서 및 시공자 보도블록 포장 계획도 등이 있습니다.

이러한 모든 구비서류를 준비하는 데는, 또 다른 금전적인 소모를 예상하여야 할 뿐 아니라, 시간적으로도 수주를 기다려야 됩니다. 신축허가 과정의 이러한 까다로움 때문에 될 수만 있으면, 증축 형식의 허가신청을 선호하게 되는 데, 이럴 때에 시공자는 허가된 도면에 준하여 공사를 진행하여야 하며, 의심이 가는 부분이 있으면, 건축사나 시청 건축과에 필히 자문을 구하여야 합니다.
주택을 증축하려는 의도에서 설계계획을 세우다 보면, 본의 아니게 신축으로 전환되는 경우가 비일비재합니다. 고객 방문시, 처음에는 조닝Zoning) 상담으로 시작하여 어느 정도 건물의 윤곽이 잡히기 시작하면, 대부분 고객들은 기존의 건물을 최대한으로 활용하여 최대한의 증축효과를 얻기를 원합니다.

바로 이때 건축사들은 도면승인을 받아내는 절차에 관하여 자세한 설명을 하게 되며, 해당 설계를 증축으로 접수시킬 것인지 아니면, 신축으로 접수시킬 것인지를 명확하게 판단하여, 건축주로 하여금 충분히 그 과정을 충분히 이해할 수 있도록 돕게 되며, 시공자는 증축공사 진행 중 무리한 공사변경으로 인하여 불상사를 초래하지 않도록, 시공 전에 건축사와 허가된 도면에 대한 상호간의 정확한 이해가 절실히 필요하다 봅니다.