주택 시장이 약화되자 상업용 부동산 쪽으로 눈을 돌리는 투자자들이 늘고 있다. 주택이나 콘도를 전매하는데도 때가 지났고, 이젠 오피스 빌딩이나 리테일 상가 건물에서 더 나은 기회를 잡을 수 있을 것으로 보기 때문이다. 상업용 부동산 투자 쪽으로 추세가 전환되고 있다고 대형 커머셜 중개사인 CB 리터드 엘리스사의 매니징 디렉터 차드 브루는 말한다. 주택이나 주식시장으로부터 상업용 부동산으로 자금이 이동하고 있으며 이런 추세는 점점 강화되는 경향을 보이고 있다고 그는 전한다. 그러나 상업용 부동산은 쉽지가 않다. 상업용 부동산 시장에 뛰어든 초보자들은 주거용 부동산과 크게 다르다는 것을 이내 알게 된다. 부동산 뉴스레터 발행인인 잔 리드는 상업용 부동산 투자는 “아주 아주 복잡한 비즈니스”라고 말한다. 상업용 부동산은 한번의 실수가 거래를 망칠 수 있고 수년 장기간에 걸쳐 수익을 악화시킬 수도 있다. 이러하기 때문에 상업용 부동산은 투자시 어떤 위험이 있는지 미리 파악해둘 필요가 있다. 다음은 초보자나 근시안적인 투자자들이 흔히 저지르는 실수들.

주택 시장 약화되자 오피스 빌딩, 상가 커머셜 쪽으로
자금도 주택과 주식시장에서 대거 유입…대세 전환
주거 부동산과 성격 달라 모르고 덤벼들면 실패 지름길

▶재정 계획이 없다
어떤 투자든, 그것이 부동산이든 다이아몬드든, 거기에는 계획, 자신의 목표에 근거한 계획이 있어야 한다고 ‘상업용 부동산 투자‘의 저자 잭 커밍스는 강조한다. 리스를 줘서 월 현금 수입을 올리길 원하는가 아니면 개수를 하여 값을 올린 뒤 빨리 처분할 것인가. 상업용 부동산 중에서도 자신이 잘 알고 관심을 갖는 특정 유형을 정하여 이에 집중하는 편이 낫다. 파트너와 공동투자시에는 일이 틀어질 경우에 대비한 퇴출 계획도 미리 세워 둬야 한다.
상업용 부동산에서 실패한 사람들은 기본도 알지 못하고 무작정 뛰어든 경우가 대부분이라고 전문가들은 말한다.
▶로케이션만 본다
부동산과 비즈니스에서 위치는 무엇보다 중요하지만 상업용부동산 투자에 있어서는 위치만이 절대적인 것은 아니다.
“로케이션, 로케이션, 로케이션이 아니다. 상업용 부동산에서는 로케이션, 용도(use), 허가(approval) 세 가지다”라고 커밍스는 말한다.
부동산의 사용용도가 조닝과 로컬 법규들, 그리고 해당 부동산의 용도 제한과 부합돼야 한다. 예를 들어 어떤 건물을 짓거나 매입하려 할 경우 만약 불이나 건물을 철거해야 한다면 조닝이 바뀌어 새로 지을 수가 없게 된다는 점을 고려해야 한다.
▶시티를 조사하지 않는다
조닝 규정에는 위반되지 않는다해도 계획대로 건설하지 못할 수도 있다. 어떤 커뮤니티에서는 개발이 불가능할 수 있다.
▶모든 지역을 비슷하게 여긴다
부동산은 로컬 시장이 있을 뿐이다. 샌프란시스코에서 통하는 대로 마이애미나 시카고에서도 통할 것처럼 보이지만 현실은 전혀 다를 수 있다.
해당 지역의 거주자나 잠재고객의 평균 연령 등 인구 내용을 살펴보고, 렌트와 재산세 수준도 파악해야 한다. 전부 로컬 마다 다르다.
앞으로 일어날 일에 대해서도 주의 깊게 점검해봐야 한다. 해당 지역에 대한 커뮤니티와 카운티, 시, 주정부의 계획을 점검하지 않고는 어떤 부동산이든 살 생각을 말아야 한다.
▶입주자 구성을 생각하지 않는다
입주자 배합과 구성이 해당 건물및 지역에 부합돼야 한다. 일례로 전문직들이 주로 입주한 빌딩에 출입자가 많아 주차공간이 많이 필요한 주정부 에이전시에 렌트를 주는 것은 주차 문제를 야기한다. 입주자 구성이 건물과 부합되지 않는 경우다.
▶비용 계산 잘못
유능한 엔지니어나 컨트랙터의 자문을 받으면 빌딩 내에 숨은 문제를 찾아낼 수 있다. 구조적, 기능적, 환경적 문제가 발견되면 셀러에게 해결해 달라거나 매입 가격을 조정할 수 있다.
장래에 수리하거나 개수할 내용도 고려해야 한다.
많은 초보자들이 아직은 문제가 되지 않으나 지연되고 있는 보수나 수리를 알아보지 못한다. 난방 시스템이나 지붕 등의 상태가 좋지 않아 곧 수리해야할 것인지 잘 살펴봐야 한다.
▶수입을 잘 못 계산
돈을 많이 벌 것이라고 생각했는데 돈을 많이 잃을 수 있다.
첫해 투자 수익률에 대한 감을 잡기 위해서는 가장 최근 연도 수입과 지출을 검토해 보는 것이 순서다.
브로커나 투자자들 중에는 입주율을 100%로 가상하고 계산을 하는 수가 있는데 현실과 동떨어진 것이다. 주거용 부동산에서는 렌트를 낮추면 입주자를 채울 수 있다는 생각을 하지만 상업용 부동산의 경우에는 그것이 통하지 않을 수가 있다. 건물이 빌 수가 있고 한번 빈 채로 아주 오래 갈 수 있다.
▶조건이 나쁜 부채를 수용한다
모기지 융자와 페이먼트 조건은 수백가지가 있다. 이 점 상업용 부동산에서는 각별히 유의해야 한다. 특히 변동 이자율 모기지는 조심해야 한다. 이자율이 올라가 페이먼트를 못내는 수가 있다. 평소 원금을 줄여나가는 태도가 바람직하다.
▶혼자서 전부 처리한다
조닝이나 재산세율 등 모든 것을 혼자서 알아 볼 수 있다. 그러나 노련한 투자자들은 브로커나 엔지니어, 변호사, 회계사, 부동산 매니저 등 전문가들을 곁에 두고 조언을 받는다.
▶뒤로 미룬다
조사와 연구를 아무리 많이 해도 행동하지 않으면 소용이 없다. 상업용 부동산에 관한 세미나도 가고, 책도 잃고 CD도 듣지만 투자에 실패할까 두려움에서 여전히 아무것도 사지 못하는 사람들이 적지 않다.

<케빈 손 기자>