곽동현 M&T Bank Mortgage Corp.

최근 모기지 이자율이 한주 한주가 다르게 오르락내리락 하고 있습니다. 이렇게 시중에 나오는 모기지 이자율은 도대체 어떻게 결정되어서 매일 다른 수치로 나타날까요?

먼저 모기지 이자율의 가장 기본은 미국 단기 채권 금리(1Year Treasury Bond 또는 10 Year Treasury Bond)가 근간이 됩니다. 여기에 모기지 융자로 인해서 발생되는 여러 위험 부담 프리미엄이 추가되어 모기지 이자율이 산출됩니다. 이런 추가 프리미엄들로는 시장의 리스크 프리
미엄(Market Risk Premium)과 물가 인상으로 발생 가능한 인플레이션 프리미엄(Inflation Premium), 여기에 융자 기간에 따라 발생되는 기간 프리미엄 (Term Premium), 물론 융자 기간이 길면 길수록 프리미엄이 높아지겠지요, 그리고 마지막으로 모기지 융자 자체 위험성 프리미엄( Mortgage Risk Premium) 이 가산되어 모기지 융자 이자율이 나옵니다.

상기를 기준으로 해서 모기지 융자의 다양한 프로그램에 알맞은 이자율이 적용되며 이런 프로그램에서 적용되는 이자율 또한 융자 금액에 따라 41만7,000달러 미만인 컨포밍(Conforming)에서 그 이상인 점보(Jumbo)융자, 세금 보고와 은행 잔고 증빙을 모두 보여주는 풀닥(Full Documentation)과 그렇지 못한 노닥 (No Income No Asset) 이 있고 주거용인지 투자용인지에 따라 이자는 달라지며 또한 다운 페이먼트 정도와 크레딧 점수에 따라서도 다양하게 정해집니다.

이처럼 너무 다양하고 세부적인 사항이 각 고객의 융자 환경 마다 다르므로 이자율 하나 만으로 그 다양성을 충족시킬 수가 없어서 생겨난 게 포인트(Point)입니다. 포인트에 대해서는 다음에 자세히 한번 다루도록 하겠으며 이번에는 은행에서 요구하는 융자 서류에 따라 융자 프로그램이 어떻게 분류되는지 한번 나누어 보겠습니다.
은행 즉 모기지 융자를 해주는 렌더는 고객(채무자)의 개인 정보에 따라서 융자를 해주는 위험도가 높고 낮아 질수가 있을 겁니다. 예로 어느 고객이 50만 달러의 주택을 구입하며 20% 다운 하고 40만 달러를 융자 하는데 매월 충분한 수입과 20%를 몇 달 동안 은행이나 다른 금융 기관에 잘 예치 해 두었고 이것을 모두 오픈해서 보여 줄 수 있다면 렌더는 이 고객의 위험도를 낮게 책정하고 안심하고 융자를 해줄 수가 있을 겁니다.

반면 고객이 제대로 된 서류 하나도 없이 융자를 신청 한다면 렌더로선 충분히 위험 리스크에 대한 프리미엄을 높여 이자율이 책정될 겁니다.
이런 융자문서의 서류(Documentation Type)에 따른 융자 분류하면 다음과 같이 나누어집니다.
Full Documentation, 일명 ‘풀닥’이라고 하며 앞서 말한 것처럼 채무자의 최소 두 달 치 급여 명세서와 은행 잔고 증빙, 경우에 따라 2년 정도 개인 세금 보고서 등이 필요 합니다. 많은 고객분이 인터넷을 통해 알아보시는 대부분의 이자율은 이처럼 ‘풀닥’조건에 20%이상 다운을 했을 때 기준으로 받을 수 있는 이자율을 말합니다.
Stated Income Verified Asset(SIVA)-융자 신청서에 소득이 얼마인지 기록은 하되 소득 증빙은 따로 필요 없고 다운 페이먼트에 대해서는 그 증빙 자료를 제출해야 되는 프로그램입니다.

하지만 소득에 있어서는 소속된 직장에서 근무 연수와 직위에 걸맞은 급여로 신청이 되어야 합니다. 만약 1년밖에 일하지 않은 델리 가게에서 매달 만 달러씩 번다고 하면 융자 심사관에 믿어 주지 않겠지요, 직장의 확인은 유선상으로 이루어지며 자영업자는 CPA로 부터 최소 2년 이상 그 사업체를 운영하고 있다는 Letter가 필요로 합니다.
Stated Income Stated Asset(SISA)-고객들 중 직장 급여도 보여주기 힘들지만 다운 페이먼트를 하는 금액의 출처를 밝히기 원하지 않을 때 진행 하는 방법입니다. 물론 직장의 확인은 이루어지며 이자율은 상기 2) SIVA보다는 약간 높아집니다.

No Income Verified Asset(NIVA), 일명 ‘No Ratio’라고 하는데 이것은 수입대비 부채 비율인 Ratio 자체를 보지 않는 것을 말합니다. 앞서 말한 것처럼 델리 가게에 1년 동안 일했는데 학자금 자동차 할부금, 크레딧 할부금 등 다른 부채 비율이 너무 높을 때 No Ratio로 융자를 하게 되면 한 달에 얼마를 버는지 상관없이 융자를 받을 수 있는 상품입니다. 물론 은행 잔고 증빙은 보여 줘야 합니다.
No Income No Asset (NINA), 이것은 일명 ‘노닥’이라고 하며 거의 묻지마 융자라고 할 수 있습니다. 급여를 보여주거나 다운 페이먼트 출처와 상관없이 융자를 받는 겁니다. 물론 상대적으로 가장 높은 이자율이 책정됩니다.

이처럼 융자 문서의 서류의 종류에 따라 다양한 이자율이 적용이 됩니다. 그런데 한 가지 재미있는 것은 4) ‘노닥’으로 융자를 하더라도 다운 페이먼트가 30% 정도를 넘게 되면 거의 ‘풀닥’의 이자율을 적용 받을 수 있는 프로그램도 있습니다. 쉽게 말해 렌더가 원하는 채무자의 재정 상태 는 채무자가 융자를 받고 월페이먼을 잘 낼 수 있느냐 아니면 월페이먼트를 못 냈을 경우 주택을 차압 하고 차압 후 경매를 했을 때 렌더가 손해를 보느냐 아니냐에 초점이 맞춰져 있습니다. 즉 렌더는 ‘노닥’으로 융자를 해주더라도 다운만 많이 하면 월페먼트를 못내 채무 문제가 발생해도 바로 차압해서 융자 금액만큼은 건질 수 있다는 겁니다. 아무튼 저희 교포들은 융자 프로그램을 잘 이용하셔서 고객분께 꼭 맞는 프로그램으로 내집 마련의 꿈을 실현하시길 기원합니다.

Peter Kwak, Sr Loan Consultant
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