악덕 렌더·허위 신청 식별요령 ‘10가지’

미국에서 허위 부동산 모기지 신청은 범죄다. 그러나 초기 유학생이나 소수민족, 저소득층 등 크레딧이 나쁘거나 아예 없는 신청자들의 약점을 일부 부도덕한 렌더나 융자 브로커들이 악용해 허위나 위조 신청을 부추기는 경우가 많다.
직접적으로는 이들 신청자들은 설상 모기지를 받았더라고 시중금리보다 월등히 높은 이자율을 울며 겨자먹기로 지불하면서 수천, 많게는 수만달러의 돈을 낭비하고 있다.
일부 신청자의 경우 크레딧을 도용당하거나 크레딧에 치명적인 타격을 겪는 경우도 있다. 경제적인 측면에서도 이들 허위 신청으로 인한 지불 불이행이 늘면서 전체 모기지 업계가 손해를 부담해야하며 이는 전체 모기지 신청자의 수수료와 이자율 상승으로 이어지고 있다.
연방정부는 최근 2년간 모기지 위조 신청에 대한 단속을 강화하면서 소비자 교육을 병행하고 있다.
모기지 위조 신청에 따른 피해를 방지하는 방법과 부도덕한 렌더를 식별하는 방법들에 대해 알아본다.
모기지 은행협회(MBA)가 권장하는 모기지 허위 신청을 식별하는 방법들을 소개한다.

신청서 기재 내용
부풀리게 유도하거나
서명 않도록 요구 등
수상할땐 반드시 지적
수수료 내용도 챙겨야

1) 렌더나 융자 브로커로부터 모기지 신청 양식에 정확하지 않거나 부풀려진 정보를 기입하도록 요청받았나.
예전에는 실질적으로 자금을 제공(펀딩)하는 렌더가 신청 양식에 적힌 정보를 확인하는데 시간도 오래 걸렸고 따라서 제대로 확인이 안되고 융자가 나간 경우가 많았다. 그러나 연방 국세청(IRS)이 새로운 전산 시스템을 갖추면서 렌더로부터의 조회 요청을 빠르면 하루만에 확인해 줄 수 있는 방법이 구축되기 시작했다. 예를 들어 렌더는 모기지 신청서에 기입된 신청자의 가구 소득을 실제로 IRS에 세금, 보고된 내용과 확인할 수 있다.

2) 신청서에 사인을 하지 말거나 중요한 내용을 기입하지 말도록 요청받았나.
모기지 신청서에 기입되는 모든 내용은 신청자 본인의 동의가 있어야한다. 신청서가 렌더에게 작성되기전 모든 내용이 정확한지를 확인하고 사본을 받아두어야 한다. 만약 자신이 동의하지 않은 내용이 기입된 것을 확인할 경우 바로 시정을 요구해야한다.

3) 신청서 파일을 확인, 법적으로 모기지 신청자에게 제공돼야하는 여러 신청서 양식과 동의서 등이 모두 포함됐는지를 확인한다.
반드시 포함돼야할 서류 내용은 ‘Good Faith Estimate’ ‘Special Information Booklet’‘Truth in Lending’‘HUD-1 Settlement Statement’등이다.

4) 재융자를 할 때마다 실질적으로 지불하는 월 페이먼트 또는 이자를 포함한 총 융자액수가 감소하기는 커녕 차이가 없거나 증가했는가.
재융자를 할 때 이자율 만큼이나 중요한 것이 각종 수수료와 월 페이먼트이다. 이자는 감소했다고 하는데 월 페이먼트는 줄어들지 않았다거나 오히려 증가했다면 모기지 수수료인 포인트 내용을 확인해야한다. 또 당장 월 페이먼트가 줄어들었어도 전체 융자 액수는 오히려 증가할 수 있어 이 부분도 확인을 해야한다.

5) 페이먼트가 연체됐을 때 이자율 계산이 어떻게 산정되는지를 확인해야한다.
만약 이자율 산정이 ‘매일 이자율 산정’(daily interest)기준으로 책정됐다면 고리 대금 수준의 상당한 이자 부담을 감수해야한다. 통상적으로 페널티가 유예되는 기간(통상 납부일로부터 10일)이 있는지, 몇일인지를 확인한다.

6) 총 모기지 융자액수가 집의 시가보다 오히려 많은가.
최근 한인 등 많이 주택소유주들이 많이 대출 받고 있는 ‘이자 오니’(interest only) 모기지가 우려를 사는 것은 수년간 원금은 갚지 않고 이자만 내다보니 만에 하나 집값이 하락할 경우 집 시가보다 융자 액수가 더 많은 네거티브 모기지가 발생할 수 있다.
융자의 총 지불액수가 주택의 시가보다 높다면 이자율 변동이나 개인상황 변동 발생시 위험부담이 높다.

7) 모기지 융자 대출을 클로징할 때 예상하지 못했던 경비를 지불하도록 요청받았나.
모기지와 관련된 모든 수수료와 경비는 서면으로 통보를 받아야하고 신청자의 동의를 받아야한다. 막판에 동의하지 않았던 경비를 지불토록 요청받는 것은 합법적인 렌더와 거래를 할 때는 상상도 할 수 없는 일이다.

8) 모기지 클로징후 월 페이먼트가 렌더가 통보했던 액수보다 월등히 많은가.
렌더가 제시하는 예상 페이먼트 액수가 실제 페이먼트와 정확히 일치할 수는 없다. 그러나 수십달러가 아닌 100달러 이상의 차이가 난다면 의심을 해야한다.

9) 일정 기간이 지난후 융자 전체를 갚아야하는 벌룬 대출을 받았을 때 벌룬 페이먼트를 갚기위해 새로운 대출을 받아야 하는가.
벌룬 페이먼트 대출은 부도덕한 렌더 또는 융자 브로커들이 소비자에게 다시 한번 여러 가지 수수료와 피해를 입힐 수 있는 ‘기회’이다. 기존의 융자 조건이나 서비스에 만족을 하지 않았다면 얼마든지 다른 렌더로 바꿀 수 있다.

10) 모기지와 관련, 크레딧 보험을 구입하도록 압력을 받았나.
크레딧 보험은 주택 소유주가 사망하거나 사고를 당해 일을 못해 모기지 페이먼트를 내지못해 대신 모기지를 내주는 보험이다. 그러나 크레딧 보험은 의무조항이 아닌 옵션이며 크레딧 보험에 가입하지 않더라도 모기지의 승인 여부에는 영향을 미치지 않는다. 그러나 만약 크레딧 보험에 가입할 경우 경비가 적지 않다는 것을 감안하고 결정을 하는 것이 좋다.

▲모기지 사기를 당했을 때 어떻게 대처해야 하나.
모기지은행협회에서는 소비자가 간단한 질문에 답하고 거주지 우편번호를 기입할 경우 거주하는 지역에 해당되는 신고 접수를 할 수 있는 정부 기관 주소와 연락처를 링크해주는 웹사이트(www.StopMortgageFraud.com)를 운영하고 있다. 일반적으로 캘리포니아 주에서는 융자업계의 라이센트 발급과 처벌을 담당하는 가주 기업국(Dept. of Corporation)에 신고를 하면 된다. 기업국 무료 신고전화는 (800)347-6995, 웹사이트는 (www.corp.ca.gov/comp/fsdinst.htm)이다.
사진설명: 모기지 신청이 허위로 작성됐을 경우 막심한 금전적 피해는 물론 개인의 크레딧이 망가지고 형사책임까지 질 수 있어 각별한 주의가 요구된다.

<조환동 기자>