고진성 파인리지 모기지

주택모기지에 관련하여 항상 주요관심사는 모기지 이자율입니다. 이자율에 따라 모기지 상환부담이 결정되게 되고 결국 자신이 얼마짜리의 주택을 감당할 수 있는 여력이 있느냐가 결정되기 때문입니다. 이는 다소 역설적으로 들릴지 모르겠으나 “주택구입 = 모기지 융자”라는 등식이
성립된다는 이야기이며 이러한 측면에서 모기지 융자는 주택시장과 서로 떼어놓을 수 없는 상관관계를 가지게 되고 향후 주택시장의 향방을 결정하는데 매우 중요한 변수로 작용하게 될 것입니다.

그러면 이처럼 중요한 모기지이자율이 과연 어떤 변수들에 따라 변화되며 향후에는 어떻게 전개되어질 것인지 한번쯤은 집고 넘어갈 필요가 있을 것입니다.모기지이자율은 아담스미스의 “보이지 않은 손(Invisible Hand)”의 이론에서 나타나는 것처럼 채권시장에서 자연스럽게 결정됩니다. 모기지와 같은 채권들은 주로 인플레이션(물가상승)에 관련된 경제지표(도매/소매물가, 경제성장율, 고용지수, 임금 등)들이 어떻게 나타나느냐에 따라 중대한 영향을 받게 됩니다.

그런데 채권시장은 단순히 경제관련 지표에서 나타나는 결과에 따라 기계적으로 대응하는 것이 아니라 채권시장 나름대로의 정서(Sentiment)에 따라 움직입니다. 여기에서 정서라는 것은 ‘미래에 대한 전망/기대(Expectation)라고 할 수 있습니다. 이는 모기지이자율은 “인플레이션(물가상승)에 대한 시장(Market)의 예상”에 따라 변하게 된다는 것을 말해줍니다. 실제로 나타나게 될 결과보다는 시장이 예상하고 기대하는 것에 따라 이자율이 움직인다는 것입니다. 만일 시장이 인플레이션에 대하여 우려할 경우 실제로 물가가 상승하고 있는 것처럼 반응합니다. 이와는 반대로 만일 물가상승의 위협이 낮다고 여길 경우 시장은 실제로 인플레이
션이 낮은 것으로 간주하고 반응하게 됩니다.

한동안 모기지이자율이 계속 하락하다가 지난주 갑자기 이자율이 급상승한 적이 있었는데 이는 연방은행(Federal Reserve)이 인플레이션에 대한 우려를 공공연하게 피력하고 나서자 채권시장의 정서가 바뀌게 되었고 이에 따라 모기지이자율이 상승하였던 것입니다.
그러나 이러한 상승국면을 일시에 바뀌도록 만드는 계기가 발생하였는데 이는 다름 아닌 지난 10월25일 연방은행이 단기금리를 계속 현행수준(5.25%)로 유지하기로 결정한 것입니다.

모기지 이자율은 시장의 움직임에 따라 결정되며 단기금리의 변동과는 직접적으로 상관은 없으나 이러한 금리결정에 내포된 연방은행의 입장은 채권시장의 ‘정서’에 매우 결정적인 영향을 미치도록 만든다는 것을 알 수 있습니다.
이처럼 갑자기 반등하였던 모기지이자율은 연방은행의 금리동결 발표이후 무려 0.375%정도 하락하는 추세를 나타내고 있습니다. 이러한 상태가 계속 안정적으로 지속되면 좋겠지만 문제는 모기지이자율이 마치 롤러코스터처럼 변화무쌍하게 오르락내리락한다는 것입니다.

이처럼 최근 들어 모기지이자율이 반전을 거듭하고 있는 것은 그만큼 시장이 현재의 경제상황 그리고 미래에 전개될 상황에 대하여 그만큼 불확실하게 여기고 있기 때문입니다. 즉 전반적으로 경제가 위축되는 상황인 만큼 인플레이션(물가상승)의 위험은 그만큼 줄어들 것이라는 시각과 경기침체의 가능성에도 불구하고 인플레이션이 향후 커다란 걸림돌로 작용할 것이라는 입장이 서로 팽팽하게 맞서고 있는 상황이기 때문에 채권투자가들의 마음은 갈팡질팡하여 시시때때로 돌변하는 형국입니다.

이럼에도 불구하고 현재 장기(長期) 모기지이자율은 여전히 낮은 수준이며 적어도 앞으로 2-3주일 동안은 30년 고정모기지의 경우 최하 6.00%에서 6.25%수준을 유지할 수 있을 것으로 보입니다. 그러나 모기지이자율은 일시적으로 굴곡을 나타낼 것이지만 결국 완만한 상승세를 보일 것으로 전망됩니다. 현재 모기지 은행협회(MBA)의 금리전망에 따르면 30년 고정모기지의 경우 적어도 금년 말까지는 6.3%-6.4%수준을 유지할 것이며 2007년도 말에는 6.7%, 2008년도 말에는 6.8% 수준으로 상승할 것으로 전망되고 있습니다.

앞서 언급되었듯이 모기지 융자는 주택시장과 떼어놓을 수 없는 상관관계가 있습니다. 그동안 주택경기의 둔화현상에 있어 모기지 융자와 관련되어진 부분은 모기지이자율의 상승과 함께 변동이자모기지의 취급이 크게 줄어든 것을 들 수 있을 것입니다.

모기지이자율이 다소 하락하더라도 이것이 주택매매와 직결될 것으로 기대하기는 힘들 것으로 보입니다. 적어도 현재 시장에 나온 주택재고가 일정부분 해소될 때까지 이자율이 다소 하락하더라도 주택시장의 정체현상은 계속될 것이며 주택매입용 모기지 신청 역시 계속 줄어들 것으
로 전망됩니다.

변동이자모기지의 경우 한동안 주택붐을 일으키는 촉매적인 역할을 하였지만 올해 들어와서는 변동모기지가 차지하는 비율은 종전의 30%에서 19%로 크게 줄어들었습니다. 주택매입용 모기지와 관련하여 사실 주택시장은 고정모기지보다는 변동이자모기지와 더 관련되어 있을 것입니다. 즉 변동 모기지와 고정모기지간의 이자율 격차가 훨씬 줄어들었다는 것 자체가 모기지 융자와 주택거래를 줄어들도록 만드는 데 일정부분 기여를 한 것으로 판단됩니다. 위험부담이 있더라도 싼 것이 좋은데 요즘은 그다지 싸지도 않다는 것이 문제인 것입니다.