곽동현 M&T Bank Mortgage Corp.
지난여름 프린스턴 유스 그룹 배구 대회일입니다. 필자는 교회 중고등부 교사를 맡고 있는데 올해도 어김없이 저희 교회 중고등부를 데리고 해마다 개최되는 프린스턴 유스 그룹 배구 대회에 다녀왔습니다.

한창 경기가 무르익을 즈음에 상대편으로 넘어간 볼이 어정쩡하게 처리되어 그냥 쉽게 우리 진영으로 넘어 왔습니다. 그러자 모두가 한목소리로 “Use It! Use It!”라고 크게 외쳐댔습니다. 그러자 넘어온 볼을 가볍게 리시브 하고 살짝 토스를 한 뒤 곧바로 강력한 스파이크로 이어져 보는 이로 하여금 탄성을 자아내게 했습니다.

“Use It!!” 찬스가 왔으니 이것을 이용하자는 거지요. 그럼 이번에는 주택 시장에 한번 적용을 해 볼까요? 고객들이 아시는 봐와 같이 요즘은 주택 시장 경기가 냉랭합니다. 이런 주택시장을 좀 더 지혜롭게 이용하는 방법을 이번 시간에 나누어 보겠습니다. 한 고객이 있는데 이 고객은 한 5년 전에 25만 달러에 주택을 구입 했습니다. 당시 융자를 18만 달러에 30년 고정 6.5%로 얻어 월페이먼트를 Tax와 보험까지 합해서 1,800달러 정도 내고 있습니다. 그리고 주택 가격 인상으로 현재 15만 달러 홈에퀴티 라인(HELOC-Home Equity Line Of Credit)을 열어두었고 사용은 하고 있지 않고 있습니다.

5년 정도 살다 보니 집도 약간 비좁고 아내가 직장을 구해 맞벌이를 하게 되어 Income이 늘어나 지금 갖고 있는 집을 팔고 좀 더 넓은 집으로 이사 갈 계획을 세웠습니다. 마침 부동산 브로커로 부터 40만 달러는 충분히 받을 수 있다기에 곧바로 마켓에 내 놓았습니다. 문제는 마켓에 내놓은 지 석 달 동안 집이 팔리지 않는다는 겁니다. 간혹 들어오는 오퍼는 터무니없이 낮아 이 고객의 심기만 불편해 졌습니다.
그래서 이 고객은 지금 주택 불경기를 이용하기로 했습니다. 즉 현재 갖고 있는 집을 팔지 않고 렌트를 놓고 새로 주택을 하나 더 구입하기로 마음을 먹었습니다. 주택 경기가 좋지 못하나 렌트는 마켓에 내놓으니 바로 세입자가 나타났습니다. 방 3개 욕실 2개의 단독 주택이라 한달 2,000달러는 쉽게 받을 수 있었습니다.

이제는 새로운 집을 구입해야 되는데 먼저 한달 페이먼트를 얼마까지 지불할 수 있을지 계산해 봐야 했습니다. 남편과 아내가 같이 맞벌이를 하니 조금 허리띠를 졸라매면 매달 한 4,000달러까지는 주택 경비로 가능할 것 같았습니다.
그럼 역으로 이 고객 상황에서 가장 안전하게 구입 가능한 주택가격이 얼마가 나올지 알아보겠습니다. 현재 주택의 홈에퀴티를 이용해서 다운하고 몇 년 뒤 주택시장이 회복이 되면 현 주택을 팔아서 지금 구입하고자 하는 주택의 원금을 갚을 계획이니 원금을 갚으면 월페이먼트가 줄어드는 프로그램이 좋을 겁니다.이렇게 산출된 모기지 프로그램과 주택 가격은 60만 달러에 10%다운 7/1ARM I/O 상품이였습니다.

10% 다운 충당 방법과 구입주택 모기지 프로그램에 대해서 알아보면 현재 15만 달러의 홈에퀴티 라인을 이용합니다. 새로 구입할 주택 60만 달러의 10%인 6만 달러를 다운페이 하고 나머지 융자 금액 54만 달러는 개인 모기지 보험(PMI ?Private Mortgage Insurance)을 피하기 위해 모기지를 80%를 1차 10%를 2차 모기지로 나누어 얻습니다.
1차 모기지 80%, 48만 달러를 6.375%로 이자만 내는 것으로 얻으니 월페이먼트가 2,550달러가 되고 2차 모기지 10%, 6만 달러는 홈에퀴티로 8.25%9(현 Prime Rate)로 얻어 월 41만2,500달러 그리고 Tax와 보험 월 650달러 정도로 나왔습니다.

그래서 이 고객의 현재 주택 모기지와 다운페이한 홈 에퀴티 월페이먼트, 렌트 Income, 새로 구입한 주택의 총 월 페이먼트를 계산해보면 3,825달러 정도가 매월 발생하게 됩니다.좀 더 구체적으로 상기 고객의 프로그램과 페이먼트를 들여다보면 먼저 7/1 ARM은 하이브리드론(Hybrid Loan)으로 30년 융자 Term에 7년 동안은 이자율이 고정됩니다. 여기서 I/O는
Interest Only로 매달 이자 부분만 페이먼트 하면 되므로 월페이먼트 부담을 덜 수 있을 뿐더러 지금 갖고 있는 주택이 시장경기가 좋아져 처분 되어 새로 구입하는 주택 융자의 원금을 갚을시 월페이먼트를 현격히 줄일 수 있는 효과를 누릴 수 있고 아니면 원금을 갚으며 15년 고정 모기지로 전환하는 것도 아주 경제적인 방법이 될 겁니다.

아울러 이 고객이 상기처럼 새로 주택을 하나 더 구입할 수 있는 안전 장치중 하나가 남아 있는 홈 에퀴티 입니다. 현 주택에서 에퀴티로 다운하고 남은 나머지 9만 달러 정도와 새로 구입한 주택에서 100%까지 홈에퀴티를 얻을 수 있으니 다운한 6만 달러 또한 유사시에 사용 가능하다는 겁니다. 참고로 새로 구입하는 주택의 클로징 비용과 혹시나 필요한 주택 수리비용은 계산되지 않았습니다.그런데 고객 중 현 에퀴티 이자율이 변동 금리인 프라임이고 이것의 인상 위험성을 이야기할 수 있을 겁니다. 이런 고객분은 상기와 같은 상황에서 현재 주택 모기지를 Cash Out 재융자를
받아서 새로 구입하는 주택의 구입 금액 20%정도는 다운페이 할 수 있을 겁니다. 물론 다운한 20%는 홈 에퀴티로 라인을 열어 두어 유사시에 대비 할 수도 있습니다. 이처럼 고객의 상황에 맞는 융자 상품과 약간의 공격적인 발상이 어우러졌을 때 경기 불황 속에서도 재산 증식이 가능할 겁니다.

최근 클로징을 하는 많은 고객들은 적게는 4~5만 달러에서 비싼 주택의 경우 10만 달러 이상씩 지난해 주택가 보다 낮게 구입 하셨습니다. 특히 저희가 살고 있는 미 북동부 지역은 앞뜰에 잔디가 그 푸름을 잃고 뒷마당에 낙엽이 떨어지는 가을이 되고 겨울이 오면 집들이 좀 더 초라해 보입니다. 아직도 주택 구입을 망설이시는 분들은 이 기회를 놓치지 않기 바랍니다. “Use It!!”

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