고진성<파인리지 모기지>

살다가 보면 여러 가지 이유로 인하여 융자가 필요하게 됩니다. 주택을 새롭게 개보수하기 위하여 융자를 얻어야 할 경우도 있고 새로운 비즈니스를 시작하기 위한 자금이 필요할 수도 있으며 그동안 높은 이자율의 신용카드의 부채나 홈에퀴티융자를 상환하기 위하여 아니면 자녀들
의 학자금을 위하여 주택융자를 얻어야 하는 경우도 발생하게 됩니다.
이처럼 여러 가지의 이유로 인하여 돈이 필요할 경우 주택을 담보로 하여 다음과 같은 3가지의 방법을 통하여 융자를 얻을 수 있습니다.

우선 가장 손쉽고 간편하게 필요한 금액을 융자하는 방법은 홈에퀴티크레딧라인 (Home Equity Lines of Credit: HELOC)이라고 하는 2차모기지를 얻는 것입니다. HELOC를 얻는 경우 융자에 관련된 비용을 은행에서 대신 부담해주기 때문에 특별한 비용이 들어가지 않으며 크레딧라인 범위 내에서 언제나 돈을 빌렸다가 갚을 수 있으며 또한 이자만 상환할 수 있으므로 그만큼 융통성이 주어지게 됩니다. 그러나 HELOC의 경우 이자율의 적용에 있어 프라임금리(Prime Rate)라는 기준금리를 적용받는데 현재 프라임금리가 8.25%이므로 프라임금리에 융자를 얻더라도 상대적으로 높은 차입비용을 부담하여야 합니다. 또한 이자율이 변동되어지기 때문에 항상
금리상승의 리스크가 있습니다.

이러한 금리상승의 리스크를 피하고자 할 경우 홈에퀴티론(Home Equity Loan: HEL)이라는 2차모기지융자를 얻을 수 있을 것입니다. 홈에퀴티론이란 고정된 이자율의 적용을 받으며 해당 융자기간동안 원금과 이자를 함께 상환하는 프로그램입니다. 이자율은 융자금액, 융자비율(LTV) 그리고 신용점수에 따라 차등 적용되는데 일반적으로 약 7.315%-7.565%수준의 이자율이 적용됩니다. 홈에퀴티론의 경우 고정된 이자율이 적용되고 홈에퀴티 크레딧라인에 비해 상대적으로 낮은 이자율이 적용되지만 원금과 이자를 함께 상환하여야 하기 때문에 상환부담이 커질 수 있다는 단점이 있습니다.

홈에퀴티론이나 크레딧라인의 경우 융자절차가 간편하고 여러 가지 융통성이 주어진다는 장점이 있으나 이에 따라 높은 이자율이 적용된다는 단점이 있습니다. 이러한 문제를 해결해주는 대안으로써 캐쉬아웃 재융자를 선택할 수 있을 것입니다.
캐쉬아웃 재융자란 말 그대로 재융자(리파이낸스)를 통하여 추가로 융자를 얻는 것을 말합니다. 예를 들어 60만 달러짜리 주택을 가지고 있는데 현재 30만 달러의 모기지가 있는 상황에서 10만 달러가 추가로 필요할 경우 40만 달러에 해당하는 모기지를 얻어 기존의 모기지(30만 달러) 를 상환하고 나머지 10만 달러를 빌리는 것을 의미합니다.

캐쉬아웃재융자를 할 경우 현재 30년 고정모기지의 이자율이 6.125% 수준이므로 8%정도의 홈에퀴티 관련 융자보다 상대적으로 이자율이 훨씬 낮으며 융자금액을 장기간 분할상환하게 되기 때문에 그만큼 상환부담이 적다는 장점이 있습니다.
다만 캐쉬아웃재융자의 경우 고려해야 할 사항은 기존에 가지고 있는 모기지와 관련하여 이자율의 역학관계를 따져보아야 할 것입니다. 만일 현재 가지고 있는 모기지의 이자율이 5.875%라고 한다면 현재의 이자율보다 낮기 때문에 구태여 1차 모기지를 상환할 필요가 있을까하는 의문이 생기게 됩니다.

그러나 1차 모기지의 이자율은 낮지만 2차모기지를 얻을 경우 이자율이 8%정도가 될 것이므로 이에 대한 가중치이자율을 계산해보면 캐쉬아웃재융자가 좋을지 아니면 홈에퀴티융자를 얻는 것이 유리할지가 판명될 것입니다. (평균가중치란 해당 모기지의 금액이 차지하는 비율에 따른 평균이자율을 산출하는 것을 말합니다)
만일 1차 모기지($300,000)와 2차 모기지($100,000)로 이루어질 것이라면 평균가중치를 구하기 위해서는 다음과 같은 단계를 밟으면 됩니다.
첫째, 1차 모기지 금액과 이자율을 곱하십시오. 300,000 X 5.875%는 17,625가 됩니다. 2차 모기지 금액과 이자율을 곱하십시오. $100,000 X 8%는 8,000입니다.두번째, 곱하여 나온 두개의 숫자를 더하십시오. 17,625+8,000은 25,625가 됩니다.

세번째, 상기의 방법으로 합계된 숫자를 모기지 융자의 총금액으로 나누십시오. 즉 25,625를 400,000으로 나누면 6.406%가 됩니다.가중치계산에서 나타나는 것처럼 설령 1차 모기지의 이자율이 낮다고 할지라도 2차 모기지를 얻을 경우 실제로 부담하는 이자율은 6.406%이므로 캐쉬아웃 재융자를 6.125%에 하게 되면 그만큼 차입비용을 줄일 수 있게 됩니다.
이처럼 캐쉬아웃 재융자를 고려할 경우 평균가중치 이자율을 계산하여 현재 자신이 실질적으로 부담하고 있는 이자율은 몇%가 되는지 꼼꼼하게 따져보고 이에 따른 합리적인 방안을 찾을 수 있을 것입니다.