고진성 <파인리지 모기지>

만일 5.5%에 얻은 변동이자모기지(Adjustable Rate Mortgage)의 이자율이 내년 6월에 재조정될 것이라고 한다면 그때가 되면 당연히 높은 이자율을 적용받게 될 것입니다. 현재 변동모기지에 적용되는 실제이자율은 7.625%수준이나 내년 6월에는 이자율이 얼마나 될지 그리고 이에
따라 월모기지상환부담은 얼마나 늘어나게 될지는 알 수 없는 노릇입니다.

그러나 이처럼 모기지이자율이 불확실하다 할지라도 변동모기지를 얻은 사람들에게 당면한 과제는 그 시기가 언제이던간에 모기지재융자가 불가피하다는 것입니다.
이럼에도 불구하고 우리들 대부분은 “꾸물거림”이라는 또다른 염색체를 지니고 사는 듯 “문제를 회피하면서 아무런 결정도 내리지 않는” 태도를 쉽게 버리지 못합니다. 이에 따라 변동모기지를 가지고 있는 사람들중 이자율이 재조정되는 싯점이 다가옴에도 불구하고 아무런 조치
도 취하지 않고 있다가 결국 갑자기 늘어난 상환부담때문에 곤욕을 치르게 되는 경우가 많이 발생되고 있습니다.

최근 연구조사에 따르면 올해 초기이자율이 종료되는 사람들중 95%가 상환부담의 급증이라는 페이먼트쇼크(Payment Shock)를 경험한다고 하는데 이는 늘어난 상환부담을 감당할 수 있을 만큼 소득이 따라주지 않기 때문입니다. 최근 정부통계에 따르면 가구당 실질중간소득은 지난해에 비해 1.1%증가에 그치고 있다고 합니다.이러한 상황에서 계속 걱정만 할 것이 아니라 문제해결을 위하여 구체적으로 발벗고 나서야 할 것입니다. 재융자를 지금 하던 아니면 나중에 하던간에 가장 낮은 이자율로 재융자를 하기 위해서 필요한 것들을 차근차근 준비하는 지혜가 필요합니다.

모기지재융자란 새로운 모기지를 얻어 기존에 가지고 있는 모기지를 갚아버리는 절차를 말합니다.이를 위하여 우선적으로 점검하여야 할 사항은 현재 가지고 있는 모기지의 융자약정서(Mortgage Note)를 근거로 모기지상황을 정확하게 이해하고 이에 따라 선택될 수 있는 가능한 옵션이 무엇인지를 전문가와 상의하여야 할 것입니다. 특히 ‘조기상환벌과금(Prepayment
Penalty)’가 부과되는지의 여부에 대하여 확인하여야 합니다. 소위 페이옵션(Option ARM)과 같이 미니멈페이먼트만 낼 수 있는 신종모기지의 경우 조기(1년-3년)에 상환할 경우 원금의 2%정도에 해당하는 벌과금을 부과하는 경우가 있습니다. 조기상환벌과금에 관련된 내용은 주로 모기지약정서(Mortgage Note) 또는 관련 부속서류(Rider)에 명시되어 있으므로 이를 반드시 확인하시기 바랍니다.

그다음에 재융자시 확인하여야 할 사항은 재융자 관련 비용입니다. 재융자비용의 경우 주택 매입시 들어가는 비용보다는 훨씬 저렴합니다. 융자관련 직접비용(신청료, 크레딧조회 수수료, 감정료)은 1,000달러미만이며 타이틀보험의 경우에는 모기지에 관련된 보험(Lender’s Policy)만 들면 되기 때문에 종전 타이틀비용의 1/3수준이 될 것입니다. 또한 뉴저지의 경우 재융자시 변호사가 개입하지 않고 타이틀회사에서 대행하므로 재융자클로징에 관련하여 비용이 절감됩니다.
재융자에 관련한 융자심사는 소득, 자산, 직업 등에 대한 검토가 이루어지는데 신용점수(Credit Score)가 680-700점이상이 될 경우 소득과 자산에 대한 검증절차를 생략할 수 있습니다.

요즘에는 주택융자의 승인은 ‘신용점수’ 중심으로 결정되므로 주택융자에 있어 신용의 중요성은 가히 절대적이라고도 할 수 있습니다. 그러나 재융자를 신청하신 분들 중 자신도 모르게 신용상의 문제가 있어 현재보다 나은 조건(이자율 등)에 재융자를 할 수 없는 경우가 자주 발생합니다. 따라서 재융자를 고려할 경우 사전에 반드시 자신의 신용상태를 미리 점검하여 잘못된 기록이 발견될 경우 이를 교정하고 또한 일부 부채를 상환하여 신용점수를 향상시키는 조치를 취하여야 할 것입니다.

신용기록에 대한 조회는 1년에 한번 무료로 할 수 있는데 웹사이트
(www.annualcreditreport.com) 에서 신용조회를 할 수 있습니다. 신용조사기관은 Equifax, Experian, TransUnion 등이 있는데 각 신용조사기관마다 기록이 다를 수 있기 때문에 해당 신용조사기관 모두 신용기록을 조회하여야 합니다.

만일 신용조사서에서 잘못된 기록이 발견되는 경우 해당 신용조사기관에 연락을 하여 교정을 요청할 수 있습니다. 신용조사기관은 교정요청을 접수한 날로부터 30일이내에 이에 대한 조사를 마치고 결과를 통보해주게 됩니다. 모기지를 재융자하게 되면 주택감정을 통하여 주택가치를 재산정 하게 됩니다. 만일 종전에 모기지융자를 주택가격의 80%이상 얻은 경우 모기지보험이나 홈에퀴티융자로 80%가 초과된 부분을 해결하였을 것입니다. 그러나 그동안 주택가격의 상승에 따라 주택가치가 올라갔을 경우 더이상 모기지보험을 들지 않아도 되며 홈에퀴티융자를 얻은 경우 이를 1차모기지로 통합시킴으로써 훨씬 낮은 이자율을 적용받을 수 있을 것입니다.

재정적인 의사결정은 항상 그 시기가 중요합니다. 또한 생각으로만 담아둘 것이 아니라 지금부터 대비하고 실천하는 것이 중요합니다. www.pineridgemortgage.com