유언통한 주택양도시 혜택과 유의할 점

30년전 9만달러에 구입한 주택 양도
60만달러에 되팔아도 차익엔 세금 없어
재산세 혜택, 부모사망 3년내 신청을

‘자녀에게 주택을 유언할 경우 자녀들에게 어떤 장단점이 있을까, 오히려 자녀들에게 세금 부담만 남기는 것은 아닐까’ 급격히 고령화되고 있는 미국에서 자녀에게 주택을 양도하는 경우가 크게 증가하고 있지만 많은 한인들의 경우 법규를 잘 알지 못해 불안해하는 것도 사실이다. 코넬대학의 연구조사에 따르면 올해만 미 전국에서 유언을 통해 자식에게 주택을 양도하는 경우는 300만건에 달하며 이같은 비율은 앞으로 매년 꾸준히 증가, 2015년에는 340만건으로 피크를 이룰 것으로 예상되고 있다. 부모가 자녀에게 주택 양도시 혜택과 장단점들을 알아본다.

▲양도에 따른 연방 양도소득세 혜택

대부분의 부모에서 자녀에게의 주택 양도는 유언을 통해 이뤄지고 있다. 많은 사람들이 가장 걱정하는 부분은 주택 양도시 자녀들이 부담해야 하는 재산세와 양도소득세(capital gains tax) 등 세금문제다. 일반적으로 주택이 판매되면 구입가에 따라 새로 재산세가 매겨지기 때문에 주택 값이 천정부지로 치솟고 있는 캘리포니아주에서는 껑충 뛴 재산세 부담이 적지 않은 부담이다.
그러나 연방정부나 주정부는 이같은 부모자녀의 주택 양도에 대해 세금면에서 예외 규정을 통해 특혜를 제공하고 있다. 양도소득세의 경우만 해도 예를 들어 30년 전 9만달러에 구입한 양도받은 주택이 새 감정을 통해 60만달러의 가치가 있다고 가정하자. 자녀들이 이 주택을 60만달러에 바로 팔 경우 51만달러의 차익에 대한 양도소득세를 하나도 내지 않아도 된다. 만약 자녀가 주택을 주거주지(primary residence)로 사용하지 않고 렌탈을 줄 경우에도 60만달러 이상부터 오른 주택 감정가에 대해서만 양도소득세를 내면 되며 이중 상당부분은 렌탈에 따른 경비 세금공제를 통해 세금 부담은 거의 없게 된다.
현 연방 세법에 따르면 부동산을 1년 이상 소유하고 있을 경우 양도소득세 비율은 소유주의 소득에 따라 15% 또는 10%에 불과하다. 그러나 부동산을 1년 이내에 판매할 경우는 일반 연방 소득세 비율에 따라 징수가 되기 때문에 세율이 최고 35%까지 될 수 있어 주의가 요망된다.
▲양도에 따른 주·카운티 재산세 혜택

캘리포니아주에서는 부모에서 자녀에게 양도되는 주택의 경우 재산세 부문에서 상당한 혜택을 제공하고 있다.
지난 86년 통과된 발의안인 ‘부모-자녀 재평가 예외조항’(parent-child reassessment exclusion)에 따라 주택을 양도받은 자녀는 주택의 현 시세와 상관없이 예전의 재산세를 그대로 지불할 수 있다. 통상적으로 3자간의 주택매매의 경우 주택이 팔리면 팔린 가격에 따라 재산세가 새로 부과되는데 남가주에서는 재산세가 두배, 세배 뛰는 경우도 허다하다. 따라서 부모로부터 양도된 주택의 경우 현 시세가 당시 구입가보다 10배 이상 뛰어도 당시 구입가에 따른 재산세만 내면 된다.
예들 들어보자. 양도받은 주택의 현 시세는 80만달러, 부모가 35년 전 구입한 가격은 8만5,000달러라고 할 때 78년 통과된 주민발의안 13에 따라 자녀는 8만5,000달러에 대한 연 재산세를 850달러만 내면 되는데 3자가 이 주택을 구입할 경우 80만달러에 대한 연 재산세는 무려 8,000달러로 거의 10배가 뛰게 된다.
이같은 혜택은 자녀가 이 주택을 주 거주지로 사용하든 렌탈로 임대할 경우 상관없이 적용되면 부동산도 주택뿐만 아니라 상업용 부동산이라도 같은 조항의 혜택을 받는다. 단 이같은 혜택은 100만달러 이하의 부동산까지만 적용된다. 보통 부모가 자녀에게 양도되는 경우가 가장 많지만 할아버지가 부모가 없는 손자에게 주택을 양도할 경우도 같은 혜택을 받는다.
한편 이같은 혜택을 받으려면 카운티 정부의 재산세 추징국(assessor’s office)에 부모 별세시기로부터 3년 이내에 신청을 해야 한다. 3년 이후의 경우 해당 연도부터 혜택은 받을 수 있지만 3년 이전에 낸 재산세의 환불은 받을 수 없다.

LA 카운티에서만 매년 4만7,000건에서 6만5,000건의 부모-자녀 양도혜택 신청을 접수하고 있다.
한편 LA카운티 재산세 추징국에서는 신청서를 웹사이트(www.lacountyassessor.com)를 통해 발부하고 있다.

▲자녀가 한명 이상일 경우
부모로부터 주택을 양도받을 경우 가장 먼저 할 것은 주택의 감정을 받는 것이다.
이들 주택의 경우 적게는 10년에서 많게는 20, 30, 40년 전에 구입한 주택이기 때문에 현 시세는 당시 구입가보다 몇배 이상 올라 있다. 특히 정확한 감정가는 자녀가 한 명 이상이고 자녀들이 주택을 팔아 나눠 가질 경우 더욱 중요하다.
예를 들어 부모가 주택을 세 자녀에게 함께 양도한 후 이중 한 자녀가 현금을 주고 나머지 두 자녀의 주택 재산을 구입할 경우 현 시세의 3분의2에 대한 세금혜택을 상실할 수도 있어 공인회계사로부터 전문적인 조언을 받는 것이 중요하다.
한편 별세한 부모로부터 주택을 영원히 양도받지 못하는 경우도 빈번하다. 예를 들어 재혼한 아버지나 어머니가 주택을 새 배우자에게 양도하는 경우다. 예를 들어 재혼한 아버지나 어머니가 별세할 경우 이 주택은 생존한 배우자에게 양도가 되면 새 배우자가 별세하게 되면 새 배우자의 자녀에게 양도된다는 것을 염두에 둬야 한다.

<조환동 객원기자>