쭦 소유권의 형태와 장단점

많은 한인들에게 집 구입은 단순히 거주공간 확보를 떠나 아메리칸 드림을 실현했다는 상징적 의미를 지닌다. 이제 중요한 것은 어떻게 부동산을 소유하고 보호하는 것이다. 올바른 부동산 소유권 선택은 무엇보다도 소중한 재산을 보호하는 것이지만 사망과 이혼 등 예비하지 못한 사건이 발생할 때 재산의 양도와도 직접적인 연관이 있기 때문이다. 이번 주에는 특히 이혼을 대비한 부동산 소유권의 여러 가지 형태와 장단점에 대해 알아본다.

쭞 Community Property(부부공동소유권)
재산 50%를 유언으로 배우자 외에 자녀 등에 양도 가능
쭞 Joint Tenancy(2인이상 공동소유)
한 소유권자 사망시 생존 소유권자에게 100% 권리 이양
부부 개별소유권땐 배우자에 재산포기 동의서 받아놔야

캘리포니아주에서 소유권(title)으로 부동산을 보유하는 방법은 크게 두 가지로 나눈다. 단독소유권(sole ownership)과 공동소유권(co-ownership)이다.

단독소유권
단독소유권은 결혼 여부와 상관없이 재산을 혼자 소유하는 것으로 한 사람만이 단독으로 서명하고 소유권도 양도할 권리가 있다. 단독 소유권은 크게 3가지로 나눠지는데 이유는 세법에서 차이를 두기 때문이다.
-A Single Man/Woman: 한번도 결혼하지 않고 혼자 사는 독신 남성이나 여성이 소유권을 갖는 것이다.
-An Unmarried Man/Woman: 현재 이혼한 상태에서 혼자 사는 독신자들의 소유권으로 한번도 결혼을 하지 않은 독신자와는 구분되며 세법에서도 차이를 두고 있다.
-A Married Man/Woman, as His/Her Sole and Separate Property: 결혼을 하고 함께 사는 부부가 부동산은 따로 구입하고 소유권도 따로 갖는 것을 의미한다. 이런 소유권을 법적으로 인정받으려면 부동산을 구입하고 재산·소유권을 행사하고 싶은 남편이나 부인은 배우자로부터 부동산에 대한 모든 법적 권리와 소유권을 포기한다는 동의서를 받아야 한다. 변호사가 작성하는 서류(agreement)나 양도서류(quitclaim deed)가 보통 사용된다.

공동소유권
대부분의 한인 부부들이 부동산을 구입할 때는 공동소유권 형태로 구입을 한다. 그러나 공동소유권의 경우라도 형태가 다르고 특히 이혼이나 사망시 양도에 있어 직접적인 영향을 미칠 수 있다. 공동소유권은 크게 네 가지로 구분이 된다.
-Joint Tenancy: 두 사람 이상이 부동산을 공동 소유하는 것으로 설사 한 사람이 모든 돈을 투자했거나 더 많은 돈을 투자했어도 구입 후 소유권은 반반이 된다. 이 소유권의 특징은 한 소유권자의 사망 때 생존한 소유권자에게 부동산의 100% 권리가 이양된다. 즉 소유권을 타인에게 양도하거나 팔 수 없는 것이 단점이다. 예를 들어 배우자가 재혼한 후 부동산을 구입하고 이후 사망했다고 가정할 때 이 부동산은 배우자에게 100% 양도가 된다. 사망자의 전처나 전처와의 자녀에게는 한푼도 상속이 되지 못한다. 미국 상속법에서 현 배우자와 전 배우자, 또 자녀는 엄격하게 법적 지위가 다르기 때문이다. 따라서 사망 후 자신의 자녀나 혹은 전 배우자에게 부동산의 일부를 상속해 주고 싶을 때는 이같은 소유권을 명시해서는 안 된다.
-Tenancy in Common: Joint Tenancy와 같이 두 사람 이상이 부동산을 공동 소유할 때 이용된다. 그러나 Joint Tenancy와는 달리 각각의 투자자가 각자의 소유지분(interest)을 투자액에 따라 분리하며 자신의 소유지분에 대해서는 마음대로 재산권을 행사할 수 있다. 예를 들어 두 사람이 각각 25%와 75% 비율로 부동산을 구입했을 때 25% 소유지분을 소지한 사람은 75% 소유지분을 소지한 사람의 동의 없이 자신의 가족이나 타인에게 양도하거나 소유권을 팔 수 있다.
따라서 재혼을 해도 추후 사망시 전 배우자나 자녀에게 주택 재산의 일부를 주고 싶으면 Tenancy in Common 방식의 소유권으로 재산을 보호하는 방법이 현명하고 가주에서 많이 사용되고 있다.
-Community Property: 부부 공동소유권으로 캘리포니아주를 포함, 현재 10개 주에서만 인정하고 있다. 부부의 재산은 공동재산이라는 개념으로 부부가 함께 집을 구입했던지, 또는 남편이나 부인이 따로 집을 구입했다 하더라도 결혼한 상태에서 구입한 집은 부부의 공동재산권에 들어간다. 단 각자 배우자의 재산권을 보호해 주기 위해 배우자가 유언을 통해 재산의 50%를 배우자 외에 누구에게나 양도할 수 있다.
2001년 7월부터 개정된 가주법에 따라 배우자가 자신의 50% 재산권에 대한 유언을 남기지 않았을 때는 재산의 100%는 생존하는 배우자에게 자동으로 양도되게 된다.
재산을 보호하는데 가장 중요한 것은 소유권이다. 자신의 현 재정상태와 사망시 누구에게 재산이 양도되기를 바라느냐에 따라 올바른 소유권을 명시해야만 확실하게 재산권을 보호할 수 있다.
부동산 소유권 명시는 에스크로가 오픈되면 타이틀 보험사가 수행하게 된다. 에이전트와 상의를 통해 자신이 원하는 소유권이 타이틀 서류에 명시가 돼 있는지를 확인해야 한다. 구입자가 소유권에 대해 아무런 지시를 하지 않을 경우, 특히 구입자가 부부인 경우 Community Property 방식으로 등기가 되는 경우가 종종 발생하기 때문에 에이전트에게 확인을 부탁하는 것이 좋다.