경기 회복세
외부자본 유입
지속적 실수요

■부동산 전망 <상업용>

한인들의 사업 대형화와 미주 한인 및 한국으로부터의 자본 유입으로 캘리포니아주, 특히 남가주 내 상업용 부동산은 미주 한인과 한국 투자가들의 투자 종목으로 인기를 끌고 있다. 올해도 상업용 부동산이 지난해와 같은 성장세를 유지할 것인지가 초미의 관심이다. LA 카운티 경제개발국, UCLA 부동산연구소 등 부동산 전문가들의 올해 상업용 부동산 시장 전망을 알아본다.


주요지역 공실률 2~3%… 렌트비 상승 이어져
한국 달러화 약세·외환자유화로 자금유입 기대
“이자율 상승 관건이지만 타격 줄정도는 못될 것”

결론적으로 전문가들은 올해도 남가주 상업용 부동산이 투자 가치로서 높은 인기를 누릴 것으로 내다보고 있다. 이와 관련, 올해 남가주 상용 부동산 시장 전망 포럼을 개최한 UCLA 부동산연구소는 “남가주 내 오피스, 산업용 부동산 시장 전망이 당초 예상보다 훨씬 좋은 것으로 나타나고 있다”며 “이는 남가주 경기가 지속적으로 회복세를 유지하고 있으며 외국인의 투자도 증가할 것으로 보인다”고 예측했다. 이 연구소는 또 “판매와 리스 모두 호조를 보이고 있으며 이같은 추세는 상당기간 지속될 것”이라며 “무엇보다도 투자자 외에도 사업을 직업 운영하거나 확장하는 비즈니스들의 실수요가 건실하기 때문에 거품의 우려도 낮다”고 말했다.
남가주의 경우 특히 환태평양 무역의 관문으로 미 서부 경제를 주도하기 때문에 미 전국과 전세계에서 투자자들의 자본이 몰려들고 있다는 것이다.
어느 시기이건 상업용 부동산 시장이 가장 민감하게 반응하는 이자율에 대해 전국부동산협회(NAR)는 “지난해에 비해 올해 이자율은 점진적인 상승추세에 있어 주요 불안이기는 하지만 부동산 시장에 타격을 줄 정도는 되지 않을 것”이라고 예측하고 있다.
상업용 부동산의 경우 가주를 비롯한 미 서부지역 공실률은 4.3%로 전국의 6.5%에 비해 월등히 낮다. 오렌지카운티는 2%, 샌디에고는 2.3%에 불과하다는 것이 단적으로 올해 좋은 전망을 뒷받침해 주고 있다.

LA카운티
지역별로는 남가주 지역에서 올해도 LA카운티가 성장세를 주도할 것으로 보인다.
LA카운티 경제개발국 잭 카이저 수석경제학자는 “부동산 시장의 투자가치로서의 바로미터는 금융계의 지속적인 자금 지원”이라며 “이런 맥락에서 은행들은 LA카운티 상업용 부동산 투자에 대해 높은 점수를 주고 있고 지속적인 금융지원을 해주고 있다”고 말했다.
올해 가장 좋은 투자 지역으로는 LA 다운타운 지역을 꼽는다. 특히 공장, 창고 시장의 경우 전국에서 가장 큰 9억6,900만스퀘어피트의 규모지만 공실률은 최저 수준인 0.8∼1.8%에 불과하다. 이런 현상은 렌트비 상승으로 이어지고 있으며 평균 렌트는 스퀘어피트당 57센트로 전년대비 4센트가 상승했다. 매물도 올해는 25%나 감소할 것으로 전망되고 있다.
LA카운티 오피스 시장의 경우 다운타운 지역의 공실률은 20%에서 15%대로 하락하는 등 완연한 회복세를 보이고 있다. 웨스트 LA지역의 공실률은 2∼3%대로 사실상 임대를 찾기가 어려운 상태이며 렌트도 남가주에서 가장 높다. 샌퍼난도 밸리 지역 역시 지역 경제 활성화로 공실률이 5%대로 떨어지고 있다.
종사자가 50여만명으로 전국에서 가장 큰 규모인 LA카운티의 산업용 부동산 시장은 공실률이 3%대로 향후 1년간은 이같은 추세가 이어질 것으로 보인다.
한인타운의 경우 오피스 시장은 한인 전문직 종사자들의 수요 증가로 미드 윌셔를 중심으로 형성된 오피스 마켓이 올해도 안정적인 시장을 유지할 것으로 전망되고 있다. 그러나 상가와 아파트의 경우 매매가가 지난 몇 년간 많이 올라 가격 상승은 한 자릿수에 머물 것으로 전망되고 있다. 그나마 매물이 아직도 턱없이 부족한 것이 가격 상승을 부추기는 요인으로 자리잡고 있다.
한인타운의 경우 가격이 너무 올라 아파트나 오피스의 경우 캡 레이트가 5% 이하로 거래되는 경우도 발생하고 있어 주의가 요망된다.
건물을 구입한 후 수입이 예상되기는커녕 주머니 돈 쌈짓돈까지 보태어 운영을 하는 것은 절대로 좋은 투자 전략이 아니기 때문이다.

OC카운티
지속적인 경제 확장으로 공실률이 떨어지고 있으나 전통적으로 대형 테넌트 부족으로 LA카운티에 비해서는 ‘현상유지’ 차원의 성장만 예상된다. 올해 약 2%의 고용증대가 예상되고 있고 대형 오피스 빌딩의 공실률이 떨어지면서 렌트비가 다시 상승세로 돌아서고 있다.

기타 남가주 지역
LA와 오렌지카운티를 제외하고 남가주 지역에서는 올해 인랜드 엠파이어 지역이 가장 활발한 성장세를 보이는 등 새로운 투자 유망 지역으로 떠오르고 있다.
무엇보다도 타지역에 비해 땅값이 저렴하기 때문에 인구 유입과 함께 오피스 건물과 창고 건물의 건축이 활황세를 유지하고 있다. UCLA 연구소는 이 지역은 오피스보다는 기업들이 창고나 공장, 웨어하우스를 유지하는 등 산업용 부동산의 수요가 폭발하고 있다고 밝히면서 오피스는 특히 온타리오 국제공항을 중심으로 신규 건축과 거래가 가장 활발할 것으로 전망했다. 어떤 카운티보다도 유동 인구는 물론 이 지역에 정착하는 주민의 증가가 가장 높아 시장 전망을 밝게 하고 있다.

기타 요인
올해 한인 부동산 시장의 경우 한국에서의 달러화 하락이 가장 큰 요인이 될 것이다. 이에 따른 외환 자유화와 E-2 비자 활성화 등으로 한국에서의 자금 유입이 크게 늘어날 것으로 기대되고 있으며 부동산 시장에 상당한 활력소 역할을 할 것이 분명하다.


조환동 객원기자