올 한해 대한민국의 부동산 시장은 多事多難 이란 말이 맞는 해였습니다. 2005년 들어서 서울 강남 지역 재건축 대상 아파트를 중심으로 부동산 가격이 급증했고, 이런 상황을 보고 멀리 계신 해외 동포들은 애써 쓴웃음 지으며 배도 많이 아파했을 겁니다. 더불어 경기도 성남의 판교 신도시 예정 지역에 대한 기대감으로 분당 신도시와 용인 지역 주변의 아파트 가격도 급등하였고, 정부는 8.31 부동산 대책이란 시퍼런 칼을 쥐고 춤을(?)추기 시작하였고, 부동산 시장은 칼바람에 목을 길게 내놓은 형국으로 돌변하였습니다. 이렇게 격변하는 부동산 시장의 분위기는 대체 투자처를 찾기 위해 아파트 상가 및 일반 상업건물의 투자로 급히 발을 옮기는 기현상을 연출하였습니다. 이에 필자는 주택 시장과 토지 및 기타 부동산 시장에 대한 나름대로의 결산을 해보자는 것입니다. 올해 아파트시장은 하향 안정세로 돌아서며 그 사정이 지속될 것이라는 것이 2004년 말 대부분의 예상이었으나 이는 보기 좋게 어긋났습니다.

연초부터 집값 상승세는 5월의 판교 신도시 영향으로 수도권 전체로 이어졌던 것입니다. 이에 따라 세무당국은 부동산 중개 사무소에 대한 대대적인 세금조사를 실시, 중개업소가 집단으로 동맹 휴업하는 사태로 이어지기도 하였습니다. 그 후 정부는 온갖 비난을 무릅쓰고 8.31 부동산 특별 대책을 발표하여 종합부동산세 대상 확대와 양도세강화 및 관련 세금 징수권 강화 등의 직접적인 시장규제에 나서기도 하였습니다. 이번 대책 발표 후 한 동안 집값은 안정세를 유지했지만 정기국회에서의 입법과정이 현재까지 차질을 빚게 되어 최근엔 재건축 아파트 단지를 중심으로 반등 하는 기류가 형성되고 있어 정부의 내년도의 태도변화 가능성이 주시되는 상황입니다. 부동산 전문 기관의 발표 자료를 보자면, 1월부터 12월 중순까지 아파트 매매 가격의 상승은 서울 14%, 수도권9%, 신도시 24%등으로 전국평균 11.9%를 기록하였고, 재건축 아파트는 서울 31%, 수도권21%, 전국 평균 29%를 기록, 가격 상승률이 정부규제와는 딴판으로 움직였습니다.

신축아파트의 분양가 상한제 아파트는 상반기엔 수십대의 경쟁률을 기록하였고 하반기에는 미달하는 아파트가 속출되는 극단적인 상황이 연출되기도 했으니 이는 “천당과 지옥” 만큼의 차이를 보인 것입니다. 부동산 업계의 전문가들은 “과열 현상을 빚었었던 아파트 가격은 하반기이후 정부 대책 영향으로 급등세가 일단 저지 되었지만, 현재의 정부대책도 항구적인 대책으로 보지 못 하는 사정이고 보면 불안 요인은 상존하여 언제든지 가격 오름세는 지속될 수 있다!” 라고 전망하고 있습니다. 토지시장인 경우를 살펴보도록 합니다. 토지는 행정수도 이전이 가장 큰 뉴스였고, 혁신 도시 건설 등도 토지시장의 호재로서 일 년 동안 달 구웠던 호재였습
니다. 또한 토지와 아파트 시장으로 몰렸던 자금이 8.31대책 발표이후 급격히 상가 등의 수익성 부동산시장으로 자금이 급속히 몰리면서 이들 부동산에 대한 관심도 더불어 몰렸던 것. 하반기 부동산 시장 투자 구도였습니다. 또한 1가구 2주택 양도세 규제에서 벗어나고자 오피스텔에 대한 투자는 주택과 똑같이 규제의 태풍 속에 빨려들게 되면서 인기가 급락하였던 것도 올해 부동산 시장의 특징입니다.

토지는 외지인이 구입할 경우 8.31 대책 이후 외지인의 토지구입이 용
이하지 못함에 따라 급격히 거래가 위축되는 상황이 벌어지고 있는 것도 특징 중의 한 가지 입니다. 현 정부가 들어서면서 줄 곳 내 세웠던 “부동산 문제와 관련해서는 투기와의 전쟁도 불사 한다”는 정부의 기본 입장과는 달리, 정부의 행정 중심 복합 도시, 기업도시, 공공기관의 지방이전을 위한 지방 혁신 도시 건설 등 각종의 지방개발 계획을 입안하고 관철하는 모습을 보이면서 이 같은 정부계획으로 이들 계획지역 인근의 부동산 특히 토지시장은 급속도로 거래가 활성화되고, 투기화 되었으며, 불법, 탈법 거래도 성행이 되었고, 가격 또한 일상의 상식의 수준을 넘어서는 급등세가 이어지면서, 도대체 정부가 투기를 잡는 것인지, 아니면 투기를 조장 하는지 모를 정도라는 모순된 결과를 도출시켰으니 이러한 모든 일들이 정부의 책임은 없고, 일반 투자자에 대한 징벌적인 부동산정책으로 가라앉혀 보려는 정부의 태도는 지탄받아야 마땅합니다. 실제로 건설교통부의 자료에 의하면 10월말까지 전국토지가격의 누적 상승률이 4%를
기록, 2002년 8.98%이후 최고를 기록했습니다..

특히 충남 연기군(20%), 공주시(11.4%)등은 행정 도시 건설의 호재로서 크게 올랐고, 기업 도시 예정지 인 전북 무주(13.6%), 충북 충주
(5.4%) 전남 해남(4%) 전남 무안(7%)도 개발계획의 영향이 분명한 가격 급등세가 이어졌습니다. 그러나 8.31 대책 이후 토지시장은 급속히 냉각되고 있으며, 취득목적과 다르게 땅의 이용을 하고 있으면 벌금을 크게 물리는 제도가 도입되기도 하였습니다. 또 이를 신고할 경우 포상금도 지급하는 제도도 도입 운용 되고 있어 토지시장의 안정세는 지속될 것으로 보고 있습니다. 반면 행정 중심 도시 주변 지역은 상당 기간 상승세를 유지할 것으로 예상되고 있습니다. 이상과 같이 2005년도의 부동산시장의 전반에 걸친 결산을 하여 보았지만 씁쓸하게 뒤안길로 접어들어 가는 우스꽝스런 한편의 드라마를 본 것 같은 기분은 어찌 할 수 없는 상념인가 봅니다.

현재 한국 정부에서 부동산 시장에 대한 과도한 제도적인 규제는 완화하고 개인의 경제적 활동에 대한 규제 완화가 가장 중요하다는 것을 필자는 강조 드립니다. Consultant 한 주희 ( Jeffrey HAN ) consulod@paran.com