■노다운·로우다운 내집마련 어떻게

아직도 미국에서는 집을 돈 한푼 안들이고 구입하는 노다운(no down) 페이먼트나 집값의 10% 이내만 다운하고 구입하는 로우다운(low down) 페이먼트 주택 구입이 가능하다. 특히 고정 수입이 있고 크레딧도 괜찮지만 첫 집을 사는데 유일한 걸림돌이 다운페이에 필요한 목돈이라면 이를 해결할 수 있는 방법들이 있다. 노다운 또는 로우다운 주택구입 프로그램에 대해 알아본다.





중·저소득층 첫 주택구입자 대상
HUD, 작년부터 집값의 6% 무상 지원혜택
정부 보증으로 클로징 경비까지 융자
렌더 프로그램 이용땐 돈 한푼 없어도 사

미국에서는 첫 집 구입자(퍼스트타임 홈 바이어)에 대해 유난히 혜택이 많다. 이들 첫 구입자의 경우 노다운이나 로우다운이 과반수 이상을 차지하고 있다.
전미부동산협회(NAR)가 지난해 첫 주택구입자를 대상으로 실시한 조사에 따르면 10% 미만(1~9%)을 다운한 비율이 전체의 3분의1을 차지한 것으로 나타났다. 또 다운페이를 전혀 하지 않고 주택을 구입한 경우도 28%에 달하는 등 전체의 3분의2가 노다운이나 로우다운 페이먼트로 첫 주택을 구입한 것으로 나타났다. 또 10%에서 19%를 다운한 구입자도 전체의 16%로 조사됐다.

▲정부 재정지원
연방정부와 주정부, 또는 비영리 주택단체들이 지원하는 첫 주택구입자 프로그램의 혜택을 적극적으로 이용하면 된다.
연방정부에서만 매년 첫 주택구입자 지원 프로그램으로 20억달러를 배정하고 있다. 렌더들이 연방 주택공사인 패니매(www. Fanniemae.com)나 프레디맥(www. Freddiemac.com)의 보증을 받아 제공하는 첫 주택구입자 프로그램의 경우 주택가격의 103%까지 융자를 받을 수 있다. 이중 추가 3%는 주택구입에 따른 클로징 경비까지 커버하는 것으로 말 그대로 자기의 돈은 한푼도 안들이고 주택을 구입할 수 있다.
추가로 재향군인을 위한 VA 모기지 프로그램, 연방 주택도시개발부(HUD·www.HUD.gov)가 제공하는 학교 교사와 경찰을 위한 ‘Teacher Next Door’와 ‘Officer Next Door’는 HUD가 소유하고 있는 주택을 50% 할인된 가격으로 구입할 수 있다.
지난해부터 시행된 대표적인 지원 프로그램으로는 HUD의 무상 혜택 프로그램(ADDI·American Dream Downpayment Initiative)으로 올해 지원금 4,960만달러가 최근 미전국 지역별로 배정됐다. 이 프로그램은 지역 소득의 80%를 넘지 않는 중·저소득층 첫 주택구입자를 위해 최고 1만달러, 또는 주택가격의 6%중 더 큰 액수를 무상으로 지원해주는 파격적인 프로그램이다. 이들 신청은 주택구입자가 거주하는 지역에서 HUD가 지정한 지역별 주택 담당 정부기관이나 비영리 단체로 신청을 해야한다. <표참조>
웹사이트: http://www.hud.gov/ offices/cpd/affordablehousing/programs/home/addi/index.cfm

▲렌더 프로그램
주택 구입자가 20% 다운을 할 수 없는 경우 가장 대표적인 금융 상품은 소위 ‘피기백 론’(Piggyback Loan)이다. 피기백은 다운페이 금액을 융자해 주는 일종의 홈에퀴티론으로 생각하면 된다. 예를 들어 ‘80-10-10 Loan’은 주택구입자가 10%를 다운하고 80%는 정상적인 모기지론을 받으며 나머지 10%는 제2차 모기지 피기백 론을 받아 주택을 구입하는 방법이다. 비슷한 경우로 ‘80-15-5 Loan’은 주택구입자가 5%만 다운하고 나머지 15%는 제2차 론을 받는 방식이다. 이 방식의 가장 큰 장점은 다운이 20% 이하일 경우 적용되는 모기지 보험(PMI)을 내지 않아도 되며 제2차 융자금 역시 세금공제 혜택을 받을 수 있다.

▲단점
일반적으로 이들 정부나 렌더들의 노다운 또는 로우다운 프로그램의 혜택을 받으려면 크레딧이 좋아야 한다. 수입에 따른 편차는 있어도 통상적으로 650점 이상이어야 한다. 또 집을 산후 집 값이 떨어지면 떨어진 액수가 고스란히 빚으로 남게 된다. 한편 모기지 액수가 컨포밍론의 상한선(33만3,700달러)을 넘을 경우 이자율이 높은 점보론으로 바뀌게 돼 유의해야 한다.


조환동 객원기자