서울 강남지역 재건축 아파트를 중심으로 부동산 가격이 심상치 않게 뛰고 있습니다. 정부에서는 입만 열면 부동산 가격안정을 외치고 있고 더나가서 세금을 더 부과해서라도 가격인상만은 없을 것이라고 호언장담하고 있던 터가 아닙니까? 그럼에도 불구하고 이 같이 강남의 아파트 가격이 상승하고 있어 전형적인 부동산가격 거품론이 제기되는 가하면 한편에서는 서울강남이 다시금 가격상승세를 타고 있다고 하기도 합니다. 정부에서는 이 같은 상황을 인지하고 강력한 시장 안정책을 내놓을 것으로 알려지고 있습니다.

대표적인 대책으로는 “긴급안전진단 조사권”발동이 나오고 있고 이번의 “긴급 안전진단 의 직권 조사권 발동”은 아파트의 재건축 시행을 위한 사업 단계에서의 첫 번째 단계인데 이 단계부터 정부에서는 문제가 되고 있는 아파트단지부터 실시할 것 이라고 발표한바 있습니다. 이제도는 현행 법률에서 언제든지 시행할 수 있는 법률적 근거가 마련되어 있습니다. 우선 그동안 과연 부동산(특히 서울재건축아파트)이 얼마나 올랐는지를 살펴보도록 하십시다.

올해 1분기 아파트 매매가격의 변동률은 서울이 5.11%, 경기 등 수도권지역이 3.04%, 강남구 개포동 주공1단지 15평 인 경우 작년말 4억3,000만원에서 2억 정도 오른 6억2,000만 원 대로 거래가 되고 있으며, 초고층으로 재건축 추진 중인 서초구잠원동 한신아파트 5차단지는 작년말 5억 원대에서 현재 6억7,000만 원 정도 시세를 보이고 있습니다. 이런 현상은 2003년 10.29대책당시 6억2,000만 원대보다 더 오른 가격을 보이고 있어 정부의 그동안의 부동산 대책이 실효를 거둔 효과가 잠식되고 오히려 무시되고 있는 반증이라 할 수 있겠습니다.

이 현상은 송파구의 잠실 주공아파트 단지와 가락동 시영 아파트단지 등도 매 한가지의 상황인 것을 보면 정말 정부의 그동안의 부동산대책이 효과를 다했구나라는 판단이 들 정도인 것입니다. 그렇다면 왜 서울의 강남아파트는 상승세가 이어지고 있는가 하는 점이 궁금해집니다. 부동산 전문가들은 강남에 대한 “불패신화”가 가장 기본적이라고 판단하고 있으며, 집값이 뛰어오를 만한 구체적이나 상대적 재료가 빈곤한 상태임 에도 상승세가 지속되는 것 은 이 지역에 대한 끊임없는 수요자의 수요욕구가 있는 시장구도에서 오는 막연한 기대심리가 현존하고 있음이라고 말씀드릴 수 있을 것 같습니다. 또한 부동산 유통물량의 부족 현상인데, 매물자체가 없
다보니 거래가격이 뛰고 있는 현실도 무시할 수 없는 것입니다.

그리고 그간 정부에서 시행하고 있는 종합 부동산 대책으로 인하여 (다주택보유자의 보유세 강화, 부동산양도소득세중과방안) 보유하고 있던 주택들을 처분하고 강남권의 중대형아파트로 구매 하면서 자산의 분산을 집중시키고자 하는 경향도 중요한 이유로 들 수 있을 것 입니다. 실제로 요즘 강남지역 아파트의 거래동향을 본다면 소형아파트보다는 중대형아파트위주로 구매코자하는 수요자가 집중되어있는 사례가 많음도 이 같은 진단이 가능하다 할 수 있겠습니다. 또한 경기도 성남의 판교신도시가 올해 말 분양하는 계획이 나오면서 판교지역에 몰렸던 관심이 수백 대의 경쟁률이 예고된다는 전망이 나오면서 판교신도시입주를 서둘러 포기한 실수요자들이 강남권의 아파트시장으로 걸음을 옮긴 것도 이와 같은 가격 상승세에 영향을 끼쳤다고 판단합니다.

물론 정부의 부동산대책을 발표하면서 아직 본격적으로 시행에 들어가고 있질 않는 개발이익환수제와 판교신도시의 분양 일정이 진행되어 진다면 시장에서 어떤 반응이 나타날지는 지켜 볼일 이지만 필자가 보기엔 여간해선 현재의 강남 부동산가격이 안정될 것으로 보긴 어렵습니다. 그렇다면 현재의 강남재건축을 생각하고 있거나 추진 중인 아파트의 가격은 거품인가? 하는 점인데 간단히 말하자면 지금의 서울강남재건축추진 아파트의 일부는 거품에 해당 될 수 있다고 봅니다.

왜냐하면 재건축아파트의 수익률(이익)은 현재의 지분가격과 추가로 부담하는 분담금을 합친 재산가치가 주변의 현재 아파트 시세와 비교 한다면 짐작하기 그리 어렵지가 않다는 것 이지요. 예를 들면 잠원동(서초구) 35평형 모아파트인 경우 현재시세가 7억5,0000만원 여기에 추가 분담금 2억5,000만 원 정도를 합치면 10억 정도의 아파트가격이 되는데 이 지역의 동일한 평형의 아파트를 비교한다 하더라도 10억대를 호가하는 아파트가 전무하다는 사실과 대치동 은마 아파트 경우도 31평이 현재 7억 정도의 시세에 추가 분담금 2억을 합친 금액이 9억 원 그리고 재건축이 끝나고 입주 시기까지 부담하여야할 금융비용, 또한 “소형평형아파트 의무비율”에 따른 추가 분담금 그리고 “개발이익환수제”에 따른 임대아파트 건립부지마련을 위한 토지의 기부체납으로 인한 분담금등을 합친다면 10억 원이 훌쩍 넘는 투자비가 소요될 것으로 보는데 인근에 건축 중인 대치동 롯데캐슬아파트는 33평형이 현재시세로 8억5,000만 원대이므로 현격한 가격 차이를 보이고 있어 거품이 있다고 평가할 수 있습니다.

(적어도 현재 시점에서는) 그러나 계속해서 가격이 오른다면 앞서의 사례와는 달리 소액이나마 이익을 발생시킬 수도 있음도 필자는 주의 깊게 보는 것 입니다. 그렇다면 근본적 가격폭등에 대한 해결책은 없는가 하는 점인데 무엇보다 정부의 합리적 제도를 마련하는 것이 첫 번째일 것이고 수단으로는 수요자가 선호하는 지역에서 재개발사업 등을 연계한 주택의 공급확대정책을 시급히 마련하는 것만이 대책일 것입니다. 이럼으로서 “강남불패론”은 자연히 그라고 서서히 침몰할 것입니다. --Real Estate Consultant 한주희 (Jeffrey HAN) : consulod@empal.com Tel : 82-2-554-6040 , 82-16-303-5949