한주희 <부동산 컨설턴트>

최근 법원과 자산관리공사에서 실시하고있는 경매, 공매시장에는 물건이 넘쳐나고 있습니다. 지난6월 서울과 수도권에서 경매시장에 쏟아져 나온 경매물건은 1만3559건으로 전월에 비해 800여건이 늘어났고 서울, 수도권의 월간물건수가 1만3,000여건이 넘은 것은 3년여만에 일입니다. 자산관리공사에서 진행하고 있습니다.

자산관리공사에서 공매된 물건은 지난해 4분기에 1만
6505건이던 것이 올1분기 1만7868건, 2분기 2만210건으로 대폭 늘어나고 있는 것입니다.

이처럼 개인이 경기의 불안정으로 각자의 소득이 줄고 소비가 비례하여 위축되고 따라서 부채금의 증가 및 부채금의 연체율 증가로 이어지고 있는 것이고 급기야는 법원의 경매시장의 물건 수도 기록적으로 증가하는 것입니다.

경매시장이 커진다는 것은 일반인이 경제적 지식이 없다해도 금융상의 불안감을 느끼고 경제가 불황국면이란 것쯤은 알 형편인데 더 큰 문제는 경매나 공매에 나온 물건이 새로운 주인을 찾게 되는 확률이 적다는데 문제가 있습니다.

다시 말하면 은행은 경매과정을 통해 새로운 소유자가 나타나면 부실화된 해당 대출금을 안정적으로 회수 또는 보존할 수 있는데 낙찰률이 떨어질수록 은행이 대출금 회수 및 보존에도 문제가 발생된다는 점에 주목하는 것입니다.

금융전문가들은 경기침체가 장기화할 경우 부동산의 가격하락현상이 주상복합이나 아파트, 고급주택 등으로 확산되면서 금융기관이 부실화되는 금융위기를 불러올 수 있다고 지적하고 있습니다. 또한 최근 국내은행의 주택담보 대출은 3년 반 동안 56조원에서 162조원으로 3배정도 늘어난 데다 대출기간이 3년 정도에 불과해 부동산경기가 현재보다 더 불황국면으로
진행되고 악화될 경우 금융시장의 충격은 클 것으로 보고 있습니다.

최근 한국은행 박승 총재는 “한국의 부동산시장은 거품현상이 적고 이에 따라 일본처럼 거품이 꺼지고 장기불황으로 빠지는 일은 없을 것으로 본다”고 말했습니다. 그러나 일반 전문가들은 완만한 자산디플레현상은 나타날 가능성이 여전히 시장에 남아있다고 보고있는 점이 우리를 꺼림직 하게 느낄만한 것입니다.

우리 나라는 외환위기 이후 거의 유일한 투자대상이 부동산으로 이루어짐에 따라 이처럼 금융시장에 대한 부동산시장의 의존도가 높아진 것은 거품이라는 의심을 충분히 살수 있는 점이기도 합니다. 또한 아파트를 비롯한 부동산가격이 2~3년간 급등한 것이 주된 문제이긴 합니다. 하지만 이점은 단기적 관점에서 봤을 때의 진단이고 장기적으로 볼 땐 과도한 부동산
가격상승으로 보는 전문가는 드뭅니다.

또한 정책당국이 부동산담보 인정비율(LTV)를 꾸준히 낮춰왔기 때문에 금융에서의 위기는 과장된 표현으로 보는 측도 있습니다. 또 한국의 부동산시장은 성장 초입단계에 있으므로 거품이 심각한 상태는 아니고 미국이나 영국은 부동산 담보 대출부분이 전체 GDP의 60%에 이르고있으나 한국은 GDP의 30% 정도에 머물러 국가의 경제규모에 있어서도 아직은 성장 잠재력이 큰 시장으로 국제전문기관들은 인식하고 있어 미국의 론스타나 싱가포르 투자청 등은 현재 한국 부동산시장에 대한 관심도를 더해가고 있는 형편입니다.

작년10.29대책 이전에는 부동산의 거품현상에 대한 우려감이 팽배하였으나 현재는 시장에서 부동산경기의 연착륙이 시도되고 있는 점도 주목하여야 할 것입니다. 앞서 말한 다가구, 다세대 주택의 담보대출금 연체율의 증가와 이에 따른 금융시스템의 불안감은 기본적으로 소득의 축소현상과 소비의 위축으로 이어진 작금의 경제현상과 무관하지 않습니다.

따라서 개인의 소득이 증가하면 자연 치유되리라고 보는 것인데 문제는 이런 경제불안 상태가 쉽게 가라앉지는 않을 것이고 보면 정부당국의 경제운용의 의지와 정책적인 뒷받침이 과제일 것입니다. 이는 개인 대출금의 연체이지만 국가의 정책적 불안성에 기인하는바가 크다할 수 있으므로 당국의 의지가 중요하리라봅니다. 또한 소득과 비례한 대출금제도의 운영이 필요하고 지속작인 금융시장구조조정도 필요하다할 수 있겠습니다./consulod@empal.com/82-2-554-6040 , 82-16-303-5949.