변동 이자율 모기지(ARM: Adjustable-Rate Mortgage)에서는 모기지에 적용되는 이자율이 시장 이자율의 변화에 따라 주기적으로 변하며 이에 따라 월 불입금도 함께 변하는 것이 보통입니다.

ARM에는 전형적 ARM(Typical ARM)뿐만 아니라 초기 이자율 고정 기간이 3, 5, 7, 10년 등 장기인 변형 ARM(Hybrid ARM 또는Fixed Period ARM) 또는 모기지 원금이 당초보다 오히려 증가될 가능성이 있는 초저리 ARM(Below Fully Indexed Rate ARM) 등 다양한 형태가 있으므로 소비자가 자기가 고려하는 모기지가 어떠한 구조나 특성을 가진 모기지인지를 정확히 파악하는 것이 매우 중요합니다.

1. 초기이자율 고정 기간
초기이자율 고정 기간은 초기이자율이 적용되는 융자시점부터 최초이자율 조정기일까지의 기간을 말하며 전형적 ARM에서는 보통 6개월 또는 1년이며, 초저금리 ARM에서는 1, 3, 6, 12개월 등으로 단기간이지만, 변형ARM에서는 3, 5, 7, 10년 등 장기간입니다. 초저리ARM에서는 초기 월 불입금이 1년 동안 변하지 않으므로 초기이자율 고정기간과 초기 월 불입금 고정 기간이 다르게됩니다.

2. 초기이자율
융자기관은 초기이자율을 사용하여 초기 월 불입금을 결정합니다. 융자기관이 제시하는 초기이자율이 아래에서 설명하는 완전 지수화 이자율인지 아니면 할인이자율(Teaser Rate)이라고 부르는 인위적으로 낮게 책정된 이자율인지를 구별하는 것이 매우 중요합니다.

최초이자율이 할인이자율인 경우에는 시장 이자율이 변하지 않는다 하더라도 최초이자율 조정기일에 완전 지수화 이자율로 바뀌게 되어 큰 폭으로 이자율이 오르게됩니다. 특히 1.25%, 1.95% 등으로 낮은 초기 이자율을 적용하는 초저리 ARM의 경우에 이 이자율은 프로그램에 따라 다르지만 초기의 1, 3, 6 또는 12개월 동안만 적용된다는 사실을 확실히 알아야 합니다.

3. 정기적 이자율 조정기간
초기이자율 고정기간 이후부터는 일정한 간격으로 이자율을 조정하게 됩니다. 이 정기적 이자율 조정기간은 전형적 ARM 또는 변형 ARM에서는 보통 6개월 또는 1년이며 초저리 ARM에서는 1개월입니다. 초저리 ARM에서는 이자율은 매월 조정되는데 월 불입금은 1년에 한 번만 조정되므로 이자율 조정기간과 월 불입금 조정기간이 서로 다르게 됨을 이해해야 합니다.

4. 완전 지수화 이자율
최초 이자율 조정기일과 그 이후의 정기적 이자율 조정기일에 다음 기간의 이자율을 재정 지수(Financial Index)에 융자 기관이 당초에 결정한 마진(Margin)을 합하여 결정합니다 이렇게 결정된 이자율을 완전 지수화 이자율(Fully Indexed Rate)이라고 부릅니다.

융자기관은 프로그램에 따라 다양한 종류의 재정지수를 사용하며 이 지수의 종류는 약속어음에 명시됩니다. 이 재정지수는 시장 상황에 따라 계속 변하므로 모기지에 적용되는 이자율이 이에 따라 조정기간마다 변하게 되는 것입니다.

대표적인 재정 지수는 재무성증권(US Treasury Securities) 지수, 정기예금(CD) 지수, 11지구 자금조달 비용지수(The 11th District Cost of Funds Index), 은행 우대금리(Bank Prime Rate), 런던 은행간 차입금리(London Interbank Offered Rate, LIBOR) 등입니다.

마진은 융자기관이나 사용되는 재정지수에 따라 각각 다르지만 보통 2-3%이며, 대출 때에 결정된 마진은 모기지의 전 기간 동안 변하지 않습니다.
5. 이자율 조정한도ARM은 차입인과 융자 기관을 급격한 이자율 변동으로부터 보호하는 제도를 가지고 있습니다.

이를 이자율 조정 한도(Interest Rate Cap)라고 부르며 이는 이자율이 상하로 얼마까지 조정될 수 있는지를 규정합니다. 이 이자율 조정한도는 최초 조정한도(Initial Cap), 주기적 한도(Periodic Cap)와 전 기간한도(Life Cap)로 세분할 수 있습니다. 최초 조정한도는 최초 이자율 조정 때에 증가하거나 감소하는 이자율의 변동폭을 제한하며, 주기적 한도는 두 번 째 조정 때부터 매 회의 변동폭을 제한하며, 전 기간한도는 전 융자기간 동안의 총 변동폭을 제한합니다.

6. 월 불입금 조정한도이자율 조정 한도와 구별해야 할 제도가 월 불입금 조정한도(Payment Cap)입니다.

이는 초저리 ARM이나 변형 ARM 중의 일부에서 볼 수 있으며 보통 1년에 한번 조정되는 월 불입금의 조정한도로서 연 7.5%인 경우가 대부분입니다. 월 불입금 조정한도를 가진 ARM은 보통 전 기간 이자율 조정한도는 가지고 있지만 최초 이자율 조정한도나 주기적 이자율 조정한도를 가지고 있지 않습니다.

이러한 프로그램에서는 인위적으로 낮게 책정된 초기이자율을 기초로 책정된 초기 월 불입금과 낮은 월 불입금 조정한도 등이 원인이 되어 월 불입금이 발생하는 이자보다 적은 경우에 부족한 이자 금액이 모기지 원금에 추가되는 역상각이 발생할 수 있습니다.

이러한 프로그램을 고려하는 차입인은 이러한 프로그램이 자신의 재무상황이나 재무계획에 비추어 유리하다고 판단되는 경우에도 최초이자율 조정한도나 주기적 이자율 조정 한도의 부재로 인한 이자율의 급등 가능성과 역상각의 가능성 등 잠재적인 위험성에 대하여도 충분히 검토해야할 것입니다. 347-432-9939/sshin@directcap.com