참여정부(노무현정부)가 출범한지 1년이 지났습니다.출범초기 서울강남의 재건축아파트를 중심으로 한 주택시장과의 관계는 그야말로 전쟁이었
다고 표현할 수 있겠는데. 그러한 전쟁을 현정부에서는 무사히(?)안정적 전과 올리면서 한숨을 내쉬고있었는가 싶었는데.....

1년이 지난 현재 또 다른 전투를 벌여야 하는 또 다른 수고로움이 기다리고 있는 것 같습니다. 일부러 그런 것은 아니겠지만 각종의 개발에 관한 호재를 등에 업고 토지시장이 꿈틀대고 있는 것 이지요.

그 동안 참여정부는 겨우 부동산을 통한 경기의 흐름이 깨지는 것을 감수하고서라도 또한 시장경제의 자연스런 분위기에 찬물을 끼얹는다는 비판을 감수하면서라도 강도가 높은 부동산안정화정책을 잇달아 발표하면서 주택시장을 간신히 과열화정국에서 탈출 시켰던 것이 었잖습니까?

그러나 주택시장 규제정책과는 별도로 현정부의 절대적 집권공약인 행정수도이전을 비롯한 전국을 대상으로 한 토지개발 계획은 땅이라는 새로운 투자패러다임을 연출시키는데 지대한 공헌을 하고 있고 주택시장이 문을 닫으면서 갈 곳 몰라 애태우던 시중유동성자금(투자 및 투기성 자금)을 땅으로 유혹하기에 이르렀습니다.

실제로 지난 한 해 시중에 쏟아 부은 개발계획은 1) 서울의 진관내외동과 미아리 및 길음동, 왕십리를 중심으로 한 3개의 주거용 뉴타운 건설계획. 2) 청계천복원사업 3) 파주, 김포신도시건설계획 4) 판교 신도시건설 5) 충남아산 신도시 6) 경부고속철도준공 및 역사 주변 시가화 사업 7) 영종산 공항 배후시설공사 8) 행정수도의 충청권이전 9) 성남시 도심재개발
사업 10) 그린벨트 해제안 등이 대표적이라 할 수 있습니다.

이러한 계획이 영향을 미쳐서 그런지는 좀더 세밀히 판단하여할 문제이지만 한국토지공사의 통계발표를 인용한다면 2003년 전국평균 2002년 대비 땅값이 3.43%가 올랐고 서울은 5.23%.경기도분당은 16.25%. 성남시는 14.05%가 올랐습니다.

또한 충남아산시는 8.73% 연기군은11.59% 충북청원군은 6.45%가 올랐으며 주목할 점은 2003년1월부터 12월까지 본다면 연말로 갈수록 인상폭이 급격히 상승한 점을 눈여겨보아야 할 것입니다. 그러나 아직 통계당국에서 발표를 하질 않고 있으나 금년도 1월 및 2월의 토지가격은 2003년 대비 상당한 규모로 올랐으리라고 보고있으며 상승률은 2003년의 땅 값 상승률과는 비교도 되지 않을 정도일 것이라는 막연한 추측이지만 가능성 있는 주장으로 보고있습니다.

이렇게 정부가 주택시장과의 힘겨운 싸움을 끝내려고 하던 시점에서 다른 시장이 들썩거리게되니 정부로서는 전방위적인 토지시장에 대한 적극적 개입의사를 수시로 내비치고 경고를 거듭하다 2003년2월23일 토지시장에 대한 부동산대책을 발표하고 그 내용으로는 부동산을 팔 때 내야하는 양도소득세에 대하여 실 거래가로 내야하는 토지투기지역지정을 하게된 점이 핵심이라 할 수 있겠습니다.

당초 토지를 팔고 살 때는 정부의 소위 말하는 장부가격인 공시지가(실 거래가격의 30~60%수준)를 기준으로 양도소득세를 받아왔는데 실 거래가로 양도소득세를 부과하게된다면 토지투기지역으로 지정된 지역은 당장은 토지거래가 급격히 위축될 개연성은 크다고 볼 수 있습니다.

다시 말하면 세금의 부담이 최고 수 십 배에 이를 정도로 급격한 부담이기에 팔 사람은 세금 부담 분에 대하여 살 사람에게 전가하는 이른바 세금납부 회피용 토지가 상승이 나타날 수 있고 또한 속칭다운계약서를 작성하여줄 것을 요구 할 것이고 이에 따라 살 사람은 이 같은 조건에 부응키 어렵다고 보는 것이 현실적일 것입니다.

이로서 단기적으로는 토지시장의 왕성한 거래시장이 위축될 것으로 보는데 필자가 수시로 강조한 바와 같이 현재와 같은 경제상황 그리고 정부가 발표한 개발계획이 순차적으로 진행되고 은행금리가 지금처럼 안정적일 경우에는 부동산시장의 거래 및 가격상승은 그다지 어렵지 않을 정도로 이루어 질 것으로 봅니다.

또한 최근의 판교 신도시에 대한 기존 땅 주인들에 대한 토지보상 현상을 바라본다면 아산신도시의 지가보상, 행정 신도시 이전 예정지역에 대한 토지보상 그리고 김포신도시 파주신도시의 토지보상액결정 및 보상자금이 시중에 쏟아져 나올 예정에 있고 이러한 자금은 자금의 성격상 또다시 인근토지시장으로 급격히 빨려 들어갈 것이라고 보는데 이렇다면 토지시장의 역동성은 정부의 직·간접적 시장규제 정책을 의식한다하더라도 토지시장에 대한 미래가치는 충분히 있다고 보고 있습니다.

단적인 예가 정부의 이런 토지사장의 대책으로 현실적으로는 부동산중개시장이 당황될 정도의 충격을 받을 것이라는 일반적 견해와는 달리 매우 태연한 반응만이 관측된다는 점이 특이 할 정도입니다. 현지의 부동산중개업소들은 판교 신도시의 보상금과 아산신도시의 보상금 그리고 평택으로 들어오는 미군기지에 대한 토지보상금이 시중에 쏟아져 나오기만 하면 토지시장은 또 한번 요동칠 것으로 본다라고 전망을 하고들 있습니다.

필자의 의견으로는 정부의 이번 조치가 토지시장유통에 급격한 현실왜곡을 불러오질 않기를 바라고있으며 또한 정부의 땅에 대한 각종의 개발계획 역시 순차적이고 다른 산업발전과의 형평성을 지니길 바랍니다.

또한 정부에서 이번의 부동산대책 및 국토개발계획 등이 선거정국을 의식하고 현정부의 이미지 재고를 위한 하나의 방편으로 보여지게 될 것을 우려하면서 정부의 자본경제적 가치 또는 시장자유경제의 원칙을 왜곡시키지 않는 범위에서 부동산정책이 다루어지길 기대합니다./consulod@empal.com, 82-2-554-6040 , 82-16-303-5949