미국 인구가 고령화되면서 은퇴자의 재정안정이 사회적 관심사로 부상하고 있는 가운데 역 모기지(Reverse Mortgage) 상품이 고령자에게 인기를 끌며 노후대책으로 각광을 받고 있다. 최근 역모기지를 얻어 여유를 갖고 안정적인 노후를 보내는 인구가 전국적으로 급증하는 추세를 보이고 있다. 따라서 몇 년간 모기지 금융업계에서 인기를 끌고 있는 것은 역모기지에 대해 알아본다.

■역모기지(Reverse Mortgage)란 무엇인가?
역모기지는 렌더가 주택소유주인 차용자로부터 모기지 융자에 대한 이자와 원금을 받는 것이 아니라 역으로 주택소유주에게 렌더가 에쿼티 규모 등에 따라 상환부담 없이 돈을 지불해 주는 방식을 따르기 때문에 붙여진 모기지 상품이다. 역모기지는 주택 에퀴티를 바탕으로 융자나 라인오브 크레딧을 받는다는 점에서 일반 에퀴티론과 비슷하지만 그 대상이 62세 이상으로 제한되어 있다.

즉, 역 모기지란 62세 이상의 주택소유주에 한해 렌더로부터 ▲일시불로 돈을 받거나 ▲평생동안 매월 일정액을 지급 받거나 ▲라인 오브 크레딧 방식으로 정해진 한도 내에서 필요에 따라 꺼내 쓸 수 있도록 하거나 ▲복합적인 방법으로 사용할 수 있는 모기지 상품이다.역모기지의 융자 한도액은 소유주의 연령과 에퀴티 액수, 주택의 가치와 지역, 주택금리 등에 영향을 받는다.

고령일수록 융자액수가 높아지며 단독주택일 경우 더욱 손쉽게 모든 종
류의 역모기지를 얻을 수 있다. 역모기지는 신청자의 1차 주거용 주택으로만 가능하며 투자용 주택에 대한 역모기지는 받을 수 없다.

■역모기지의 종류
현재 시중에 나와있는 역모기지 상품의 종류는 크게 4가지가 있다.
연방주택국(ＦＨＡ）의 홈 에퀴티 컨버전 모기지(HECM;Home Equity Conversion Mortgaga), 연방주택융자공사(Fannie Mae)의 홈 키퍼 역모기지(Home Keeper Reverse Mortgage), 파이낸셜 프리덤 에퀴티 가드Financial Freedom Equity Guard)와 현금 계좌 플랜(Cash Account Plans) 등이 있다.
현재 시중에는 4가지의 역 모기지 상품이 나와있다.

이중 86년부터 연방주택개발부산하 주택국이 보증하는 HECM은 역모기지 신청의 90%를 차지하고 있다. HECM은 받을 수 있는 론 액수가 지역에 따라 16만176달러에서 29만319달러까지다. 65세 이상으로 25만 달러의 홈 에퀴티가 있을 경우 일시불로 약 17만 달러를 받을 수 있다.

또 역모기지로 받은 액수 가운데 사용하지 않는 부분은 3.5%대의 이자가 적립된다. HECM은 연방 정부가 보장하는 대신 다른 제품에 비해 신청 수수료가 높다.또 패니매가 보증하는 홈 키퍼(Home Keeper) 역모기지 상품은 HECM에 비해 론 상한선이 높아 최고 33만3,700달러까지 받을 수 있다. 이 모기지는 변동모기지 금리에 바탕을 두고 있다.

일반 은행 등 금융업계에서 제공하는‘파이낸셜 프리덤’사의 에퀴티 가드(Equity Guard)와 현금 계좌 플랜(Cash Account Plans) 등이 있다. 파이낸셜 프리덤의 상품이 최근 인기를 끌고 있는 이유는 수수료가 정부 보증 상태보다 저렴하며 클로징 경비도 최고 3,500달러이하로 제한돼 있다.

단 이 상품은 크레딧 라인으로만 제공되며 수수료가 없는 옵션을 선택할 경우 라인 오브 크레딧의 75%를 바로 대출 받아야 한다.

■역모기지의 장점
역모기지는 일반 에퀴티론과 비슷하지만 두 가지 점에서 차이가 있다. 첫째는 그 대상이 62세 또는 그 이상만 신청할 수 있으며 두 번째는 생존시 일체의 페이먼트를 안 해도 된다는 것이다.

집만 소유하고 있으면 소득 제한이나 건강상태도 전혀 고려대상이 되지 않는다. 1차나 2차 모기지가 있어도 신청이 가능하다. 무엇보다도 역 모기지로 받은 돈은 세금을 내지 않아도 되고 사용 용도에 제한이 없으며 소셜시큐리티나 메디케어 혜택에 아무런 영향을 주지 않는다는 장점이 있다.

역모기지는 일시불이나 매달 고정 액수를 받거나 또는 라인오브 크레딧 방식으로 받을 수 있다. 역모기지를 받은 사람이 사망하면 재산 정리과정을 통해 원금과 이자가 일시불로 갚아지게 된다. 간단하게 설명하면 현재의 재산을 살아있는 동안 미리 사용하는 것으로 이해하면 된다.

■역모기지의 단점
금융업계에서는 앞으로 역모기지 신청이 증가하고 경쟁이 치열해지면서 수수료나 이자율이 인하될 것으로 기대하고 있다. 이자율의 경우 현 변동 모기지 금리가 4%이하이지만 역모기지는 6%대에 육박한다. 수수료 또한 일반 모기지 보다는 다소 높다.

주요 수수료는 렌더가 부과하는 오리지네이션 수수료(Origination Fee)로 최고 대출액수의 2%까지 차지할 수 있다. HECM이나 패니매의 경우 3,000달러에서 5,800달러 사이. 이밖에 HECM의 경우 모기지 보험을 의무적으로 들어야하는데 첫 가입시 론 액수의 2%를 보험료로 내며 매년 0.5%의 보험료를 추가로 내야한다. HECM의 경우 20만 달러를 받으면 1만9,000달러를 수수료와 보험료로 내야한다.

■역모기지 신청 전망
연방정부에 따르면 2003년 현재 65세 이상 미국인은 3,560만 명으로 전체 인구의 12.35에 달하고 있다. 또 2025년이면 27개 주 인구의 20% 이상이 65세 이상 노년층이며 2030년에는 65세 이상 노인인구가 현재 보다 두 배 이상 증가한 7, 150만 명에 달해 전체 인구의 20%인 5명 가운데 1명이 노년층이 차지할 것으로 전망되고 있다.

때문에 인구 고령화로 인한 은퇴자의 재정 안정이 최고의 관심사로 대두하면서 역모기지를 신청하는 인구는 급증 추세를 보이고 있다.

특히 역모기지는 노년층들이 현재의 재산을 살아 있는 동안 미리 사용할 수 있는 융자 상품이기 때문에 집 담보로 받은 돈으로 여생을 즐기며 살고자 하는 노인들로 인해 재산 상속을 기대하는 자녀들은 섭섭하겠지만 전문가들은 앞으로 역모기지 신청은 꾸준한 증가세를 이어갈 것으로 전망하고 있다.

■역모기지 정보
역모기지에 관한 자세한 정보는 패니메이(www.fanniemae.com), HUD(www.hud.gov), 파이낸셜 프리덤 시니어 펀딩코퍼레이션(www.ffsenior.com), 전국 리버스 모기지렌더협회(www.riversemortgage.org) 등을 통해 얻을 수 있다.

<연창흠 기자>
chyeon@koreatimes.com