처음 집을 마련하고자 하시는 분은 자기의 신용과 재무 상황 등에 대한 객관적인 분석을 통하여 언제쯤 어떤 규모의 주택을 마련하는 것이 현실적으로 가능한지를 검토하여 이를 기초로 주택 구입 계획을 세우고, 이 계획을 실행에 옮기기 위한 준비를 철저히 하여야할 것입니다. 구입 자금의 많은 부분을 모기지를 통하여 조달해야 하는 경우가 대부분이므로, 융자 기관의 일반적인 모기지 심사 기준을 고려하는 것이 필요합니다.

■직장의 안정성
융자기관은 융자 신청인이 안정된 직장을 가지고 있는지, 따라서 그 수입 또한 안정적인 것으로 볼 수 있는지를 검토합니다. 최근 2년 동안 계속해서 같은 직장에서 일해왔는지를 물으며 또한 같은 직종에 얼마나 종사했는지를 묻습니다.

현재의 직장에 2년 이상 근무하지 않은 경우에는 이전의 직장에 대한 정보를 요청합니다. 그러므로 내 집을 마련하고자 할 떄에는 현재의 직장이나 같은 직종에서 어느 정도 자리가 잡힐 때까지 기다리는 것이 좋습니
다. 계속해서 일해온 기간이 2년 미만인 경우에도 학업이나 군 복무 등 이해할 만한 사유가 있는 경우에는 예외적인 취급을 받을 수도 있습니다.

■신용
주택을 구입하고자 하시는 분은 자기의 신용 상태를 점검해보아야 합니다. 융자 기관에서는 신청인의 신용 점수와 신용 기록을 함께 검토합니다. 융자 기관은 신용 점수에 따른 차별적인 대우를 하는 것이 일반적이며, 좋은 프로그램의 신용 요건으로서 보통12 개월 또는 24개월 이상의 지속적인 지불 기록이 있는4개 또는 5개의 살아있는 신용 구좌를 요구합니다.

그러므로 원매자는 현재의 신용 보고서의 내용이 융자 기관이 요구하는 요건에 미치지 못하는 것으로 판단되는 경우에는 장기 계획을 세워 이를 갖출 수 있도록 노력하여야 할 것입니다. 이러한 융자 기관의 심사 관행을 모르는 분들 중에서 신용을 좋게 한다는 생각으로 오랫동안 사용해온 크레디트 카드, 백화점 카드 등의 신용 구좌를 대부분 폐쇄한 후에 모기지
를 신청하여 어려움을 당하는 예가 종종 있으므로 유의하여야 합니다. 또한 신용보고서의 내용 중에 오류 등이 발견될 때에는 신용 공여 기관이나 신용 조회 기관을 접촉하여 미리 수정하는 것이 매우 중요합니다.

■다운페이먼트 가능 금액
주택을 구입하고자 하는 분은 우선 준비된 자금 중에서 클로징 비용, 이사 비용, 주택수리 비용, 예비비 등을 제외하고 다운페이먼트로 얼마를 할애할 수 있는지를 계산해 보아야 합니다. 원매자는 다운페이먼트, 클로징 비용 등 소요 자금을 계약하기 몇 개월 이전부터 예금 등의 형태로 관리하는 것이 좋습니다.

융자기관이 최근에 금융 기관 등이 발급한 거래 내역서를 요구하는 것이 보통이므로 계약 시점까지 현찰이나 수표 또는 친지에 대한 대여금 형
태로 자금을 보유하는 경우에는 모기지 결정과정 에서 불이익을 받을 가능성이 많습니다. 증여를 받는 경우에는 자금원을 검증할 수 있어야 합니다.

■모기지 가능 금액
융자 기관에서는 두 가지 기준 비율을 사용하여 모기지 가능 금액을 산출합니다. 월 주택비용을 월 소득 금액으로 나눈 비율을 주택비용 비율이라 부르며 이 비율이 보통 28%를 넘지 않아야 합니다. 또한 월 주택비용과 장기 월 채무 납입금을 합한 월 고정 비용을 월 소득 금액으로 나눈 비율을 총 비용 비율 또는 부채 비율이라 부르며 이 비율이 보통36%를 넘지 않아야 합니다.

위에서 설명한 두 가지 비율과 월 소득 금액 및 장기 월 채무 납입금을 사용하여 역산한 적정 월 주택비용 중에서 작은 금액을 선택한 후 그 금액 중에서 주택 보험료, 부동산세 등을 공제한 모기지 원리금만을 추출하여 이 모기지 원리금과 예상 이자율 및 상환 기간을 대입하면 모기지 가능 금액이 도출됩니다.

■주택 가격
다운페이먼트 가능 금액과 모기지 가능 금액을 합하면 원매자가 부담할 수 있는 주택 가격이 됩니다. 그러므로 이 금액이 현재의 주택 시장 상황에 비추어 원매자가 원하는 규모의 주택 가격과 합치하는지를 판단하여야 합니다. 만일 원매자가 부담할 수 있는 주택 가격이 시장 가격보다 현저히 낮은 경우에는 현재의 수입 현황, 저축 계획 등을 고려하여 주택 구
입 시기와 주택 규모 등을 조정하여야 할 것입니다. 347-432-9939


신 현근 (Direct Capital Corp.)