새해 부동산시장 전망



지난 7년간 지속돼온 가주 부동산 시장의 피크였던 2003년이 지나가고 새해가 밝았다. 새해에도 사람들의 관심은 뜨거운 활황세를 보여온 부동산 시장이 관연 식을 것인가, 또 집을 살 것인지, 팔 것인지, 집값은 얼마나 오를 것인지에 쏠려 있다. 꿈틀거리기 시작하는 모기지 금리, 회복기에 접어든 경제, 인구 동향 등 주요 요인들을 분석, 새해 가주 부동산 시장을 전망해 본다.

경제 본격 회복세 진입따라
모기지 금리 소폭 오를듯
주택가격 상승세 둔화예상


가주 부동산협회(CAR) 등 부동산 관계자와 경제 전문가들은 2004년 가주 부동산 시장이 지난해에 미치지는 못해도 두자리 수의 높은 성장세를 유지할 것이라는데 의견을 같이한다.
이는 경제가 본격적인 회복세에 들어섰고 모기지 금리가 내년에도 6%선을 유지할 것이라는 전망을 전제로 하고 있다. 여기에 이민자를 포함한 유입 인구가 증가세에 있는 등 수요에 비해 공급이 달릴 것이라는 전망도 한몫을 하고 있다. 1946년부터 1964년 사이에 출생한 베이비 부머 세대들의 경제 능력이 피크를 이루고 있고 아직도 이들중 주택을 구입하지 못한 사람들의 대기 수요도 주택시장에 활력을 집어넣을 것으로 보인다.
한가지 분명한 사실은 올해 부동산 시장이 성장을 할 것은 분명하지만 재조정 국면 또는 거품이 빠지기 시작하는 사이클의 원년이 될 것이라는 사실이다. 그만큼 바이어나 셀러 입장에서는 신중을 기해야 한다는 지적이다.
▲모기지 금리 소폭 상승
지난 여름부터 모기지 이자율이 꿈틀거리기 시작했지만 아직도 모기지 이자율은 40년이래 최저 수준을 유지하고 있다. 가파른 가격 상승 속에서도 부동산 호황이 유지될 수 있었던 것이 낮은 모기지 금리임을 감안하면 새해 모기지 금리가 어떻게 변할 것인지는 초유의 관심사다. 모기지 이자율이 내년에 상승할 것이라는 사실에는 이견이 없다. 현재 5.5~5.85%대를 유지하고 있는 30년 고정 모기지가 내년에는 6%를 넘어서 6.5% 안팎에서 유지될 것이라는 전망이 대세다. 올해 평균 3.8%대를 유지했던 변동 모기지는 내년에는 4%대에 진입, 4.5% 안팎에서 유지될 것으로 전망되고 있다. 전문가들은 그러나 뜨거운 부동산 시장을 단기간에 식힐 정도로 큰 폭의 이자율 상승은 없을 것으로 보고 있다.
변수는 올해 인플레이션이 상승할 경우 금리 인상폭이 커질 수 있으며 올해 3,742억달러로 국내총생산(GDP)의 3.5% 수준에 달하는 연방정부의 엄청난 재정적자가 커질 경우 금리 인상을 유발하는 또 다른 원인이 될 수 있다.
▲주택가격 상승 둔화
가주 주택가격은 올해에도 높은 상승을 계속하겠지만 그 속도는 둔화될 것으로 보인다. 가주내 단독 주택 중간가는 2002년 31만5,900달러에서 지난해에는 36만9,500달러로 17% 증가했다. 중간 주택가와 관련, 가주부동산협회는 내년에 40만달러대를 사상 처음으로 돌파, 41만7,500달러에 달할 것으로 낙관하고 있다. 지난해 상승률보다는 낮지만 13%의 두자리 수 상승세이다. 프레디맥과 패니매 등 연방 주택공사와 경제학자들은 주택 가격이 가주부동산협회보다는 낮은 8∼10%대에 이를 것으로 전망하고 있다. 이는 무엇보다도 주택가격 상승이 활황세를 보이고 있지만 성장의 한계에 다다르고 있다는데 기인한다. 이미 100만달러 이상 주택의 경우 리스팅 가격을 낮추는 현상이 지난해부터 눈에 띄게 늘기 시작했다. 가주 중간 주택가를 구입할 수 있는 재정능력을 가진 가주 세대가 25%에 불과한 시점에서 더 이상 20%에 육박하는 가격 상승은 기대할 수 없다.
▲주택 판매량 감소
가주부동산협회는 내년도 가주에서 약 58만4,600채의 단독 주택이 판매될 것으로 보고 있다. 이는 역대 최고를 기록했던 지난해의 59만6,500채에서 2%가 감소한 것이다. 가주에서는 매년 수요에 비해 공급이 6만채 가량 부족한 것으로 지적되고 있지만 집을 지을 수 있는 땅을 확보하는데 어려움이 따라 공급이 갑자기 늘어날 가능성은 없다.
▲외부적인 요인
올해는 미국 대통령 선거가 있다. 전통적으로 대선이 있는 해에는 행정부의 집중적인 경제 활성화 정책으로 ‘반짝 경기’가 발생하기도 한다. 이는 올해 미국 경제에 분명한 플러스 요인으로 작용할 것이다. 반면에 이라크 전쟁을 포함한 테러 위협, 사스(SARS)와 미국의 광우병 파동 등은 미국은 물론 세계 경제에 불안한 요인으로 작용할 것이다.


<조환동 기자> johncho@koreatimes.com