97년 초에 개정되어 7월부터 시행된 새로운 ‘부동산 세법’은 당시 침체에 빠져있던 미 전역의 부동산 경기에 활황의 물꼬를 튼 계기가 된 것은 물론이고, 미국의 경제를 호황국면으로 이끄는데 일조한 클린턴 정부의 성공한 경제시책이기도 하였다.

그 부동산 세법은 주택 매각 때 발생하는 ‘양도차액 이익금’에 대한 세금 부과를 대폭 공제해 주자는 법으로서, 주택시장의 매매를 활발히 움직이게 만듦과 동시에 일반경제의 뒷받침 역할을 지난 수년동안 단단히 하고 있기도 하다. 사실 그 이전까지만 하여도 양도차익에 대한 과도한 세금부과 정책은 많은 홈 오너들로 하여금 주택의 매각을 미루게 하는 등, 부동산 매매 경기를 크게 위축시킴과 동시에 전반적인 미국 경제의 활성화에 큰 장애요소가 되었었다.

하다 못해 양도차익에 대한 세금이 두려워 주택을 팔지 못하고 있다가 그대로 죽는 사람들도 수없이 많을 정도였으니 말이다.
즉 수년~수십년 전에 싼 가격으로 주택을 구입하였던 홈 오너들이 오랜 세월이 지나면서 수십만~수백만달러로 크게 오른 자신의 주택을 팔지 못했던 것이다.

왜냐하면 주택을 매각했다가는 양도차익 세금으로 주택 매각가의 거의 반에 해당하는 돈을 세금으로 빼앗기게 되는 무서운 세법 때문이었다. 그런데 그러한 양도차익 세금 납부의 법이 바뀌면서부터는 한푼의 세금 없이도 자유롭게 매매를 할 수 있게 되었고, 또 그 결과 많은 자금들이 부동산투자로 몰려오게 된 것이다.

그 세금공제 대상과 내용을 보자면, 부부가 홈 오너인 경우에는 50만달러까지, 싱글일 경우에는 25만달러까지 양도차익세가 공제된다. 이러한 양도차익세의 공제 혜택은 단 한번으로 끝나는 것이 아니라 매번 주택을 매각할 때마다 적용된다. 그러나 매각시의 에스크로가 끝나는 시점에서 지나간 5년 동안에 2년 이상의 기간을 집주인이 거주하였어야만 양도차익 세금공제 혜택을 받는다. 만일 2년을 채우지 못했을 때는 양도소득세를 내야하며, 그 세금액은 자신의 총 인컴 소득액에 대한 세율로 적용된다.

한편 연 39주 이상 풀타임으로 일하는 직장을 50마일 이상 떨어진 곳으로 옮길 경우와, 이혼, 배우자의 사망, 질병 등과 같은 때, 그리고 특별한 사건 사고의 사유가 있는 경우에는 2년 이상을 거주하지 않고 매각하더라도 양도차익 세금을 면할 수 있다. 참고로 양도차익 금액 산출은 주택 매각금에서 처음 구입가격 및 구입비용들과 그리고 매각 때 사용된 모든 비용들(에이전트 커미션, 에스크로 클로징 비용, 주택매각을 위해 들어간 수리비용 등)을 뺀 나머지 금액이 양도차익금이 된다.

또한 주택을 구입함으로써 받는 세금혜택은 모기지 이자 지출액인데, 자신의 공제금액을 대략 계산해 보려면, 일년간 지출된 총 이자액에다 자신의 인컴 택스 비율을 곱한 금액이 바로 공제되는 금액이 된다. 물론 같은 해당연도에 자신이 낸 인컴 택스 금액한도 내에서만 공제 받을 수 있다. (909)641-8949, www. EZfindHome.com


홈오너들과 테넌트들 사이에서 일어나는 분쟁들이란 정말 사소한 것들이다.
하지만 서로간에 원만히 해결하지 못할 때는 감정싸움이 되어 끝내 스몰 클레임 코트나 또는 본격적인 법정소송으로 까지 번지게 된다.

결국 그들에게 돌아오는 것은 서로간에 시간낭비와 비용지출, 그리고 어느 쪽이 이기건 간에 양쪽 모두에게 정신적 피해와 상한 자존심을 남길 뿐이다. 이러한 모든 분쟁의 원인들은 계약의 불완전, 또는 불이행에서 비롯한다. 그러므로 홈오너와 테난트간에는 아무리 알고 있는 사이일지라도 좋은 게 좋다는 식으로 어정쩡한 계약을 해서는 안되며, 확실한 계약서류를 작성하는 것이 좋다.

이러한 리스나 렌트 계약들은 가능한 부동산 전문인의 도움을 받아 양쪽이 지켜야할 의무사항들의 명확한 한계를 계약서류 상에 정확히 다 밝혀 놓도록 해야 한다.

그래야 완전한 계약이 되어 잡음과 문제를 차단시킬 수 있다. 어찌 보면 리스계약은 매매계약보다 더 어렵고 힘든 것인데, 사실 홈오너가 테넌트를 위해 해야할 책임 부분들과, 테넌트가 키를 받은 후에 지켜야 할 일들이 너무도 많기 때문이다.

즉 홈오너의 입장에서 해야할 일들은 주택 안팎의 시설물들에 대한 점검을 통하여 잘못된 부분들을 고쳐놓는 것과, 안전문제에 관한 부분들을 시조례에 맞도록 설치해 놓도록 하는 것들이다.

가장 중요한 플러밍의 문제를 비롯하여 카펫 샴푸와 청소, 그리고 에어컨디션, 디쉬워셔, 지붕 새는 것 등과 워터히터 탱크의 스트랩과 스모크 디텍터등 기본적인 안전장치들을 코드법에 맞게 설치하는 것이다.

그뿐 아니다. 테넌트가 입주한 후에도 플러밍 등의 잔고장들이 일어날 때는 누구의 책임으로 어떻게 고칠 것인가 하는 사항들을 미리 다 밝히고, 또 정원과 잔디는 누가 관리하며, 전기, 물, 개스등 유틸리티는 누가 부담하는지 등을 정확히 정해놓아야 한다.

또한 테넌트는 위의 사항들에서 문제가 없는지를 입주 후 정해진 날짜 안에 체크하여 이상부분을 홈오너에게 밝혀주어야 한다. 그 이후에는 계약서의 내용대로 제날짜에 렌트비를 내야하며, 정해진 날짜를 넘길 때는 벌금이 있는지, 계약 만료 후 청소비는 얼마를 내는지를 확인해 놓는다.

그리고 계약서 상에서 집주인이 고쳐주기로 한 것들이 문제가 생겼을 때는 반드시 문서상 또는 우편으로 통보를 하고, 빨리 수리가 안될 때는 두세 번 더 통보한 후, 그래도 안될 때는 일정기간 후에는 직접 수리하고 영수증을 보내겠다는 통보를 하는 방향으로 나가야 한다. 이때 양쪽 어느 누구든 필요하다면 문제의 사실들을 사진으로 남겨놓는 것이 좋다.

아무튼 더 좋은 것은 법적인 차원을 떠나 서로의 입장을 존중하는 가운데, 홈오너는 집주인으로서 자신의 집 상태를 보호하는 차원에서 테넌트가 요구하기 전에 정기적인 수리와 관리를 하는 것이 훨씬 낫고, 테넌트는 내 집처럼 아끼면서 살아간다면 좋을 것이다. 연락처(909)641-8949

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케니 김