최근 주택 모기지 융자 금리가 계속 하락함으로써 주택소유주의 입장에서는 재융자를 하기에 좋은 상황이 됐다. 이에 따라 그 동안 이런저런 이유로 집 페이먼트를 제대로 하지 못해 모기지 융자가 체납돼 있는 주택소유주들도 무조건 집을 포기하는 것보다는 재융자나 렌더와의 협의를 통해 집을 구제할 수 있는 방안을 모색해 보는 것이 좋다. 페이먼트가 체납된 부동산 소유주들이 택할 수 있는 방안에 대해 알아본다.

집 페이먼트가 체납된 경우 많은 주택소유주들이 체념한 상태에서 특별한 노력을 기울이지 않은 채 집을 포기하는 경우가 많으나 부동산 전문가들은 그렇게 하지 않는 것이 좋다고 강조한다.

부동산 전문가들에 따르면 주택을 담보로 잡고 융자를 해줬던 렌더들은 페이먼트가 체납됐을 때 담보로 잡았던 주택을 차압해 경매에 넘기는 것보다는 채무자들과 협의해 바람직한 방법을 찾아보려고 노력한다.

이들은 집 페이먼트를 체납한 상태에서 렌더로부터 모기지 융자금 상환에 대한 문의를 받은 주택소유주들은 적극적으로 렌더와 협의를 하는 것이 좋으며 렌더로부터 문의를 받지 않았다 해도 주택소유주들이 자발적으로 렌더와 협의를 유도하는 것이 중요하다고 강조한다.

다음은 주택 모기지 융자에 대한 페이먼트가 체납된 주택소유주들이 각자의 노력에 따라 혜택을 누릴 수 있는 방안들이다.

▲페이먼트 조정(forbearance)

이 방법은 렌더가 주택소유주와 협의해 페이먼트 스케줄을 재조정하는 것이다. 이 때 렌더가 택하는 방법은 보통 24개월 한도 내에서 주택소유주가 월 페이먼트를 제대로 할 수 있는 경제적 능력을 회복할 때까지 월 페이먼트를 유보하거나 페이먼트를 줄여주는 것이다.
대부분의 경우 렌더들은 정기적인 월 페이먼트를 재개하면서 원래 해야 하는 페이먼트에 추가로 일정액의 페이먼트를 더 해 연체된 모기지 융자금 상환액이 완납되도록 하는 것을 선호한다.
그러나 경우에 따라서는 월 페이먼트 액수를 줄여 재정적 위기에 처한 주택소유주의 페이먼트 부담을 줄여주고 주택소유주가 정상적인 경제적 능력을 회복하는 것을 기다렸다가 월 페이먼트를 원래의 페이먼트 액수로 환원하면서 약간씩 추가 페이먼트를 더 하게 한다. 이 때 추가 페이먼트 없이 원래의 페이먼트 액수로 환원했다가 점진적으로 월 페이먼트 액수를 높이기도 한다.
’forbearance’는 법적으로는 ‘채권자의 권리 행사 보류’라는 의미이나 성격상 ‘페이먼트 조정’으로 볼 수 있겠다.

▲융자 조건 조정(modification)

이 방법은 원래 모기지 융자를 해줄 때 부과했던 장기적 융자 조건의 한 개 이상을 영구적으로 변경해 매월 페이먼트를 주택소유주가 부담을 느끼지 않고 할 수 있을 정도로 낮춰주는 것이다. 이 방법은 렌더가 주택소유주가 원래 빌렸던 모기지 융자금을 원래의 조건대로 상환할 능력이 없다고 판단했을 때 동원된다.
따라서 융자금 잔액에 대한 금리를 원래 보다 낮춤으로써 월 페이먼트 금액을 줄여주거나, 융자금 상환기간을 연장해줌으로써 월 페이먼트 금액을 줄여주거나, 또는 월 페이먼트 금액을 줄일 수 있는 재융자를 받을 수 있도록 시간적 여유를 준다.
렌더가 금리인하나 융자금 상환기간 연장을 통해 주택소유주의 부담을 줄여줄 경우에는 연체된 융자금 상환액을 일시불로 내놔야 하는 부담을 없애주기 위해 연체된 페이먼트 원금과 이자 및 융자조건을 조정하면서 발생하는 에스크로 비용 일체를 원래의 모기지 융자금에 더해 총액을 융자금 잔액으로 처리한다.

▲렌더의 체납금 대납(advance)

정부가 지불을 보장하는 보험에 들어 있는 모기지 융자에 대해 주택소유주가 페이먼트를 12개월 미만의 기간 내에서 연체했을 경우에는 렌더가 주택소유주를 대신해 체납금 일체를 대납함으로써 원래의 모기지 융자를 연체 상태에서 정상 상태로 복원할 수 있다. 이 때 렌더는 주택소유주로부터 렌더가 대납한 금액을 차후에 완납할 것임을 약속하는 각서를 받는데 대납 금액에 대해서는 이자를 부과하지 않는다.
통상적으로 렌더가 차압절차를 개시한 다음에는 이 방법이 동원되지는 않는다. 그러나 주택소유주가 정상적인 페이먼트를 재개할 수 있을 정도로 경제적 능력을 회복했다고 판단할 경우에는 렌더가 차압절차를 취소할 수 있다. 이 방법은 또 페이먼트 조정 방법과 병행해 동원되기도 한다.

▲차압 대신의 소유권 이전(deed in lieu of foreclosure)

모기지 융자 상환을 체납한 주택소유주가 시간이 지나도 경제적 능력을 회복할 수 없다는 사실이 명백하다고 판단할 경우, 렌더는 주택소유주가 ‘인베스터’(investor, 경우에 따라서는 정부일 수도 있음)에게 자발적으로 주택소유권을 양도하고 원래의 모기지 융자로 인해 발생했던 모든 채권채무 관계를 해소하는 것을 허용하기도 한다.
이 방법은 주택소유주가 주택에 대한 소유권을 잃게 되기는 하지만 차압에 비해 소요 비용도 적게 들어가고 심리적 충격도 적기 때문에 주택소유주의 입장에서 볼 때 차압 보다 유리하다. 또 주택소유주가 이같은 일이 있은 후 일정한 시간이 흐른 다음 크레딧을 다시 회복하는 점에 있어서도 차압 보다 유리하다.
어떤 경우에는 연방주택국(FHA)이 소유권 이전을 시행하기 위해 주택소유주에게 500-1,000달러의 보조금을 주기도 한다.

▲숏 세일(short sale)

이 방법은 융자금이 연체된 시점의 집값이 원래 모기지융자가 이뤄졌던 시점 보다 많이 떨어졌을 경우에 렌더의 판단에 따라 채택되기도 한다. 렌더가 이 방법을 채택할 때는 원래 주택소유주가 안고 있는 모기지융자금의 잔액 보다 낮은 가격으로 주택을 처분하는 것을 인정해주며 이렇게 함으로써 완전히 갚지 못하고 남게 되는 융자금 잔액과의 차액에 대해서는 완전히 변제해주기도 한다. 이 방법은 ‘숏 페이오프’(short payoff)라고 불리기도 한다.

▲연방재향군인부 재융자(VA refunding)

연방재향군인부는 모기지 융자 상환이 연체된 주택을 각종 ‘인베스터’로부터 구입할 수 있도록 법적으로 보장돼 있다. 그러나 연방재향군인부의 개입 여부는 정부의 의지에 따르는 것으로서 모두가 이 방법의 적용을 받을 수 있는 자격이 있는 것은 아니다.
일반적으로 이같은 경우에 대한 연방재향군인부의 관계 규정은 연방주택청이나 기타 민간 ‘인베스터’의 관계 규정 보다 훨씬 관대한 것으로 알려져 있다.