정부로부터 재정보조를 받는 섹션 8 하우징의 리스는 일반 리스계약과는 달리 여러 가지 제약이 따른다. 우선 건물주는 섹션 8의 테넌트를 다른 일반 테넌트와 차별해서 대우해서는 안되며, 건물주가 섹션 8의 테넌트를 위해서 사용하는 리스 계약서는 연방도시주택국(HUD)이 요구하는 양식을 리스 계약서에 첨부해야만 한다. 또한 정부보조를 받는 모든 리스는 테넌트가 범죄활동을 할 경우 리스를 끊을 수 있다는 조항을 반드시 포함해야만 한다. 관련법을 설명해 본다.

<문> 테넌트의 범죄행위가 리스를 끊을 수 있는 요인이 될 수 있다는 조항은 구체적으로 어떤 내용인가.

<답> 정부보조를 받는 모든 퍼블릭 하우징의 테넌트, 테넌트의 가족, 또는 테넌트의 집에 놀러온 손님이 임대건물 안에서나 밖에서 다른 테넌트의 건강, 안전, 또는 임대건물에서 마음놓고 살 수 있는 권리를 위협하는 어떤 범죄행위를 하거나 마약과 관련된 어떠한 범죄행위를 할 경우 건물주는 테넌트의 리스를 끊을 수 있다는 내용의 조항이다.

이 조항은 리스가 끊어지는 원인이 리스계약서를 서명한 테넌트의 범죄행위뿐만 아니라 테넌트의 가족, 심지어 테넌트의 집을 방문한 손님의 범죄행위까지 포함시키고 있어 섹션 8 테넌트 권익옹호 단체들로부터 테넌트의 권리를 지나치게 침해하는 조항이라는 비난을 받고 있는 조항이기도 하다.

<문> 리스에 첨부되는 HUD의 리스 양식이란 무엇인가.

<답> 영어로 "HUD addendum"이라고 불리는 이 양식은 리스기간, 렌트, 테넌트의 시큐리티 디파짓, 유틸리티와 임대건물 관리 서비스, 차별 금지, 테넌트 통지서, 리스 변경서, 리스 만료, 그리고 리스 금지조항들을 포함하고 있다. 이 양식은 HUD나 로컬 주택국에서 받을 수 있다.

<문> ‘리스 금지조항들’이란 무엇인가.

<답> 섹션 8 테넌트의 리스에 포함시켜서는 안되는 조항들을 말한다. 이 조항들로는 우선 테넌트가 리스와 관련해서 건물주가 소송을 제기할 것에 동의하거나, 건물주가 제기한 소송에서 테넌트가 자신의 유죄를 인정하거나, 건물주에게 승소 판결을 허락하겠다고 동의하는 내용을 리스에 포함시키는 것을 금지하고 있다.

또한 테넌트는 건물주가 테넌트의 동산을 테넌트에게 통고함이 없이 그리고 법원의 명령 없이 처분할 수 있도록 동의하는 내용을 리스에 포함시키는 것이 법으로 금지되어 있다. 그러나 이 조항은 테넌트가 임대건물에서 이사 나간 후 유닛에 남겨놓고 간 동산을 처분하는 경우에는 적용되지 않는다. 이 경우에는 건물주는 주나 그 밖의 로컬 정부가 정한 법에 따라서 테넌트의 남겨진 동산을 처분할 수 있다.

이밖에도 건물주나 건물주가 고용한 매니저가 자신의 잘못된 행위에 대해서 법적인 책임을 지지 않아도 좋다고 테넌트가 동의하는 내용의 조항, 건물주가 테넌트에게 통고하지 않고도 테넌트를 상대로 소송을 제기할 수 있도록 허락하는 조항, 건물주가 테넌트나 테넌트의 가족을 정식으로 법원에 퇴거 소송을 제기하지 않고 퇴거시켜도 좋다고 테넌트가 허락하는 내용의 조항, 테넌트가 배심원의 재판을 받을 수 있는 권리를 포기하겠다는 조항, 테넌트가 항소권을 포기할 것에 동의하는 조항, 테넌트가 소송 결과에 관계없이 소송 비용을 부담할 것에 미리 동의하는 내용의 조항도 법으로 리스에 포함시키는 것이 금지된 조항들이다.

<문> 6명의 가족이 있는 A는 저소득층으로 섹션 8 테넌트를 받는 건물에 입주하기 위해서 건물주에게 입주원서를 냈다. 건물주는 자신의 건물은 3베드룸에는 4명이 상의 입주자를 받지 않는 것이 ‘건물주의 방침’이라면서 A의 리스신청을 거절했다. A는 건물주를 상대로 차별금지 소송을 제기했다. 법원은 누구의 손을 들어주었을까.

<답> 테넌트의 손을 들어주었다. 이 케이스는 1986년 캘리포니아주 항소법원이 내린 판례로 이 사건에서 법원은 일정 수의 베드룸에서 살게 되는 가족수가 현행 주택법규에 위배되지 않는 한 건물주는 섹션 8 테넌트의 리스 신청서를 받아주어야 한다고 판결했다. 건물주는 현행법과는 별도로 자신의 원칙이나 방침을 정해 섹션 8 테넌트의 입주를 막아서는 안 된다는 것이 법원이 내린 결정이었다.

<문> 섹션 8의 리스기간은 어떻게 되나.

<답> 테넌트가 직접 임대 유닛을 찾아야 하는 테넌트 중심의 섹션 8 프로그램의 경우에는 첫 리스기간은 적어도 1년이어야 한다. 노인아파트나 시영아파트처럼 프로젝트 중심의 섹션 8 프로그램의 경우에도 첫 리스기간은 적어도 1년이어야 하지만 만약 건물이 섹션 8으로 남아 있는 기간이 1년이 못될 경우에는 남아 있는 기간이 리스기간이 된다.